Allotissement (et saisie immobilière)
Par Alexandre Baumberger, ancien juge au tribunal de commerce de Bordeaux (2018-2026), juge du contentieux, juge des procédures collectives et juge-commissaire Mis à jour le
La répartition d'un bien immobilier en lots lors d'une vente forcée.
Définition Standard
Opération consistant à diviser en lots un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente sur saisie ou en liquidation, pour en optimiser la réalisation.
À quoi ça sert
L'allotissement consiste à découper un ensemble immobilier en lots pour le vendre au mieux : lot par lot quand la somme des parties vaut plus que le tout, en bloc quand l'ensemble fait la valeur. En liquidation judiciaire, ce choix appartient au juge-commissaire, qui fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente des immeubles (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), les formes étant empruntées à la saisie immobilière du code des procédures civiles d'exécution.
Quand & où ça s'applique
Au stade de la réalisation de l'actif en liquidation (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), ou lors de la reprise des poursuites individuelles d'un créancier inscrit si le liquidateur n'a pas entrepris la liquidation des biens grevés dans les trois mois (Art. L643-2 Article L643-2 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les créanciers titulaires d'un privilège spécial, d'un gage, d'un nantissement ou d'une hypothèque et le Trésor public pour ses créances privilégiées peuvent, dès lors qu'ils ont déclaré leurs créances même s'ils ne sont... En vigueur depuis le 15/02/2009 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
Qui est concerné, qui décide
- Le liquidateur, maître d'œuvre de la vente : adjudication judiciaire, adjudication amiable ou vente de gré à gré, selon ce que le juge-commissaire ordonne ou autorise (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Les créanciers inscrits (hypothèque, privilège spécial), payés sur le prix selon leur rang, et dont Art. L643-2 Article L643-2 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les créanciers titulaires d'un privilège spécial, d'un gage, d'un nantissement ou d'une hypothèque et le Trésor public pour ses créances privilégiées peuvent, dès lors qu'ils ont déclaré leurs créances même s'ils ne sont... En vigueur depuis le 15/02/2009 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → réarme la poursuite individuelle en cas d'inertie de la procédure.
- Le débiteur et les enchérisseurs : le découpage en lots élargit le cercle des acquéreurs possibles et peut faire monter le produit total.
Conditions d'application
- Le jugement d'ouverture a d'abord arrêté toute saisie immobilière en cours (Art. L622-21 Article L622-21 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : la réalisation reprend ensuite sous l'autorité de la procédure, et le liquidateur peut être subrogé dans les droits du créancier saisissant pour les actes déjà accomplis (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles ; il peut préférer l'adjudication amiable ou la vente de gré à gré si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues le justifient (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Le créancier qui reprend sa poursuite individuelle (Art. L643-2 Article L643-2 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les créanciers titulaires d'un privilège spécial, d'un gage, d'un nantissement ou d'une hypothèque et le Trésor public pour ses créances privilégiées peuvent, dès lors qu'ils ont déclaré leurs créances même s'ils ne sont... En vigueur depuis le 15/02/2009 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) doit avoir déclaré sa créance (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), même s'il n'est pas encore admis, et il est dispensé de refaire les actes accomplis avant le jugement d'ouverture.
Exemple concret
Une liquidation porte un ancien site industriel : bâtiment de production, maison de gardien, parcelle constructible. Vendu en bloc, l'ensemble n'attire que des marchands de biens à prix cassé. Le liquidateur propose un allotissement en trois lots ; le juge-commissaire fixe trois mises à prix (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : la maison part à un particulier, la parcelle à un promoteur, le bâtiment à un artisan. Le produit total dépasse d'un tiers la meilleure offre en bloc, et les créanciers hypothécaires inscrits sur chaque assiette sont réglés selon leur rang.
Illustration pédagogique fictive, à but d'explication.
Points de vigilance
- Créancier inscrit : surveillez le calendrier des trois mois de Art. L643-2 Article L643-2 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les créanciers titulaires d'un privilège spécial, d'un gage, d'un nantissement ou d'une hypothèque et le Trésor public pour ses créances privilégiées peuvent, dès lors qu'ils ont déclaré leurs créances même s'ils ne sont... En vigueur depuis le 15/02/2009 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → : c'est votre levier contre une procédure qui s'endort sur votre gage.
- Débiteur : le choix bloc/lots et la mise à prix se discutent devant le juge-commissaire : produire une évaluation sérieuse pèse plus qu'une protestation de principe.
- En cas d'adjudication amiable, la surenchère reste toujours possible (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : un prix « acquis » ne l'est vraiment qu'après l'expiration des délais.
Idées reçues
-
« La banque hypothécaire peut saisir l'immeuble malgré la liquidation. »
Le jugement d'ouverture arrête toute procédure d'exécution immobilière (Art. L622-21 Article L622-21 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). La poursuite individuelle ne renaît que dans le cas étroit de Art. L643-2 Article L643-2 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les créanciers titulaires d'un privilège spécial, d'un gage, d'un nantissement ou d'une hypothèque et le Trésor public pour ses créances privilégiées peuvent, dès lors qu'ils ont déclaré leurs créances même s'ils ne sont... En vigueur depuis le 15/02/2009 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → : créance déclarée et inertie du liquidateur pendant trois mois à compter du jugement de liquidation.
-
« En liquidation, l'immeuble part forcément aux enchères publiques. »
L'adjudication judiciaire n'est qu'une voie parmi trois : le juge-commissaire peut ordonner l'adjudication amiable ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), précisément pour vendre mieux que ne le ferait la barre.
Dans la même famille
Le procès : actes, recours, délais : voir toute la famille.
À retenir
- L'allotissement optimise la vente des immeubles : le juge-commissaire fixe la mise à prix et choisit la voie (adjudication, adjudication amiable, gré à gré) (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- La saisie immobilière en cours est arrêtée par le jugement d'ouverture (Art. L622-21 Article L622-21 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) ; le liquidateur peut se subroger dans les actes accomplis.
- Le créancier inscrit et déclarant retrouve sa poursuite individuelle après trois mois d'inertie (Art. L643-2 Article L643-2 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les créanciers titulaires d'un privilège spécial, d'un gage, d'un nantissement ou d'une hypothèque et le Trésor public pour ses créances privilégiées peuvent, dès lors qu'ils ont déclaré leurs créances même s'ils ne sont... En vigueur depuis le 15/02/2009 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).