Saisie immobilière
Par Alexandre Baumberger, ancien juge au tribunal de commerce de Bordeaux (2018-2026), juge du contentieux, juge des procédures collectives et juge-commissaire Mis à jour le
La procédure de saisie et vente forcée d'un immeuble du débiteur. Elle est suspendue par la procédure collective.
Définition Standard
Procédure aboutissant à la vente d'un immeuble du débiteur pour désintéresser les créanciers ; l'ouverture d'une procédure collective l'arrête.
À quoi ça sert
La saisie immobilière est la voie d'exécution la plus lourde du droit commun : commandement de payer valant saisie, publication, audience d'orientation, vente forcée. Elle obéit au code des procédures civiles d'exécution et se déroule devant le juge de l'exécution. Le jugement d'ouverture l'arrête net : il arrête ou interdit toute procédure d'exécution tant sur les meubles que sur les immeubles (Art. L622-21 Article L622-21 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). L'immeuble cesse alors d'être l'affaire d'un créancier pour redevenir un actif de la collectivité, réalisé, le cas échéant, dans les formes du Livre VI (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
Quand & où ça s'applique
Avant l'ouverture : la saisie immobilière suit son cours de droit commun, et le débiteur qui la subit doit mesurer que la procédure collective est, aussi, un moyen de la stopper. Au jugement d'ouverture : arrêt immédiat (Art. L622-21 Article L622-21 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). En liquidation : la vente reprend sous l'autorité du juge-commissaire, qui fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
Qui est concerné, qui décide
- Le débiteur propriétaire, dont l'immeuble d'exploitation ou le bien personnel est menacé d'adjudication : l'ouverture lui rend du temps.
- Le créancier saisissant, souvent titulaire d'une hypothèque, dont la procédure est suspendue mais dont les actes déjà accomplis ne sont pas perdus : le liquidateur peut être subrogé dans ses droits pour les actes qu'il a effectués (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Le liquidateur et le juge-commissaire, qui reprennent la vente au stade où le jugement d'ouverture l'avait suspendue, ou choisissent l'adjudication amiable ou la vente de gré à gré (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
Conditions d'application
- L'arrêt joue pour les créanciers antérieurs et pour ceux dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article Art. L622-17 Article L622-17 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette pério... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → : la lecture combinée de Art. L622-21 Article L622-21 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → et de Art. L622-17 Article L622-17 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette pério... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → commande le sort de chaque saisissant.
- La procédure de distribution n'ayant pas produit un effet attributif avant le jugement d'ouverture est également arrêtée (Art. L622-21 Article L622-21 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : la date de l'effet attributif est la ligne de partage décisive.
- En liquidation, les ventes d'immeubles se font par renvoi aux articles du code des procédures civiles d'exécution sur la vente forcée, avec les exceptions et réserves posées par le Livre VI (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
Exemple concret
Une hypothèque bancaire est mise à exécution sur l'atelier d'une menuiserie : commandement publié, audience d'orientation fixée à six semaines. Le gérant dépose et obtient un redressement. La saisie s'arrête (Art. L622-21 Article L622-21 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) et l'atelier, outil de production, entre dans le périmètre du plan ou d'une éventuelle cession (Art. L642-7 Article L642-7 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Le tribunal détermine les contrats de crédit-bail, de location ou de fourniture de biens ou services nécessaires au maintien de l'activité au vu des observations des cocontractants du débiteur transmises au liquidateur o... En vigueur depuis le 24/05/2019 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → pour les contrats, Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → pour l'immeuble en liquidation). La banque n'a rien perdu de ses actes : si la liquidation survient, le liquidateur pourra être subrogé dans ses droits et reprendre la vente au point exact où elle s'était arrêtée.
Illustration pédagogique fictive, à but d'explication.
Points de vigilance
- Signalez immédiatement au mandataire ou au liquidateur toute saisie immobilière en cours : l'arrêt est de droit (Art. L622-21 Article L622-21 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), encore faut-il que le juge de l'exécution en soit informé.
- Vérifiez si la distribution a déjà produit un effet attributif : c'est le seul cas où le mécanisme protecteur de Art. L622-21 Article L622-21 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ne rattrape plus le créancier.
- Ne confondez pas l'arrêt des poursuites et la disparition de l'hypothèque : la sûreté demeure et se fait valoir au classement, après déclaration (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
Idées reçues
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« L'ouverture de la procédure annule la saisie immobilière engagée contre moi. »
Elle l'arrête, elle ne l'efface pas (Art. L622-21 Article L622-21 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). Les actes accomplis restent valables et le liquidateur peut s'y subroger pour reprendre la vente (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : le temps gagné doit servir à construire une solution, pas à oublier le dossier.
-
« En liquidation, mon immeuble sera bradé aux enchères sans que rien ne puisse être fait. »
Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente, et peut ordonner une adjudication amiable ou autoriser une vente de gré à gré lorsque la consistance du bien, son emplacement ou les offres reçues le permettent (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). Le débiteur qui apporte des offres sérieuses pèse sur ce choix.
Cité par
Les notions dont l'explication s'appuie sur ce terme.
Dans la même famille
Le procès : actes, recours, délais : voir toute la famille.
À retenir
- Le jugement d'ouverture arrête ou interdit toute procédure d'exécution sur les immeubles (Art. L622-21 Article L622-21 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Les actes de la saisie survivent : le liquidateur peut être subrogé dans les droits du saisissant et reprendre la vente (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- En liquidation, le juge-commissaire fixe la mise à prix et peut préférer l'adjudication amiable ou la vente de gré à gré (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).