Article L642-18 du Code de commerce
- Les ventes d'immeubles suivent les règles de la saisie immobilière du code des procédures civiles d'exécution, sauf contrariété avec le Livre VI.
- Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente.
- Une saisie immobilière antérieure suspendue peut reprendre à son stade, le liquidateur étant subrogé dans les droits du créancier saisissant.
- Le juge-commissaire peut ordonner une adjudication amiable ou autoriser une vente de gré à gré si cela permet de mieux vendre. La surenchère reste toujours possible.
- Le paiement du prix et des frais emporte purge des hypothèques et privilèges. L'adjudicataire ne peut disposer du bien avant ces paiements.
- Le liquidateur répartit le prix et règle l'ordre entre créanciers, sous réserve des contestations portées devant le juge de l'exécution.
- Pour un débiteur personne physique, le tribunal peut accorder des délais de grâce pour quitter sa maison d'habitation principale, en considération de sa situation personnelle et familiale.
Partie législative, partie réglementaire : quelle différence ?
La loi, votée par le Parlement. Elle pose les principes et les droits : qui peut demander l'ouverture d'une procédure, à quelles conditions, avec quels effets sur les dettes, les contrats et les salariés. C'est le texte qui décide.
Le décret, pris par le gouvernement pour appliquer la loi. Il règle le « comment » : quelle juridiction saisir, quelles pièces joindre, dans quels délais, qui convoque qui, sous quelle forme. C'est le texte qui organise.
Les deux se lisent ensemble : un droit reconnu par la loi s'exerce selon les formes fixées par le décret, et une formalité manquée peut faire perdre ce droit. Sur ce site, la partie législative est toujours à gauche et la partie réglementaire toujours à droite, quel que soit l'article consulté.
Partie législative
La loi : ce que le Parlement a voté (articles en L)
Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente. Lorsqu'une procédure de saisie immobilière engagée avant l'ouverture de la procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaires a été suspendue par l'effet de cette dernière, le liquidateur peut être subrogé dans les droits du créancier saisissant pour les actes que celui-ci a effectués, lesquels sont réputés accomplis pour le compte du liquidateur qui procède à la vente des immeubles. La saisie immobilière peut alors reprendre son cours au stade où le jugement d'ouverture l'avait suspendue. Le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine. En cas d'adjudication amiable, les articles L. 322-7, L. 322-8 à L. 322-11 et L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution sont applicables, sous la réserve prévue au premier alinéa, et il peut toujours être fait surenchère. Pour les adjudications réalisées en application des alinéas qui précèdent, le paiement du prix au liquidateur et des frais de la vente emportent purge des hypothèques et de tout privilège du chef du débiteur. L'adjudicataire ne peut, avant d'avoir procédé à ces paiements, accomplir un acte de disposition sur le bien à l'exception de la constitution d'une hypothèque accessoire à un contrat de prêt destiné à l'acquisition de ce bien. Le liquidateur répartit le produit des ventes et règle l'ordre entre les créanciers, sous réserve des contestations qui sont portées devant le juge de l'exécution. En cas de liquidation judiciaire d'un débiteur, personne physique, le tribunal peut, en considération de sa situation personnelle et familiale, lui accorder des délais de grâce dont il détermine la durée pour quitter sa maison d'habitation principale. Les modalités d'application du présent article sont fixées par décret en Conseil d'Etat.
Identifiant : LEGIARTI000028724258
Partie réglementaire
L'application : les décrets qui précisent la loi (articles en R ou D)
Art. R642-18 Application directe
Le liquidateur signale, dans un rapport adressé au juge-commissaire et au procureur de la République et déposé au greffe, l'inexécution du plan par le cessionnaire. Pour l'application du deuxième alinéa de l'article L. 642-11, le cessionnaire est convoqué par le greffier par lettre recommandée avec demande d'avis de réception pour être entendu par le tribunal. Les autres personnes appelées à l'audience sont convoquées selon les modalités prévues à l'article R. 626-17. Le tribunal se prononce sur la résolution du plan de cession dans les conditions des deux premiers alinéas de l'article L. 642-5. Le jugement prononçant la résolution du plan de cession est communiqué par le greffier aux personnes mentionnées à l'article R. 621-7 et fait l'objet des mesures de publicité prévues à l'article R. 621-8. Il est signifié à la diligence du greffier dans les huit jours de la date de son prononcé aux personnes, autres que le procureur de la République, qui ont qualité pour interjeter appel.
Ouvrir la fiche complète de l'article →Art. R642-22
Le juge-commissaire qui ordonne, en application de l'article L. 642-18, la vente des immeubles par voie d'adjudication judiciaire ou amiable détermine : 1° La mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions essentielles de la vente ; 2° Les modalités de la publicité compte tenu de la valeur, de la nature et de la situation des biens ; 3° Les modalités de visite des biens. Lorsque la vente est poursuivie par un créancier, en application de l'article L. 643-2, la mise à prix est déterminée en accord avec le créancier poursuivant. Le juge-commissaire peut préciser qu'à défaut d'enchères atteignant cette mise à prix la vente pourra se faire sur une mise à prix inférieure qu'il fixe.
Ouvrir la fiche complète de l'article →Art. R642-23
L'ordonnance est notifiée à la diligence du greffier par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au débiteur et aux créanciers inscrits à domicile élu dont les noms sont indiqués dans l'ordonnance. Les contrôleurs en sont avisés par le greffier. L'ordonnance produit les effets du commandement prévu à l'article R. 321-1 du code des procédures civiles d'exécution ; elle est publiée au fichier immobilier à la diligence du liquidateur ou du créancier poursuivant, dans les conditions prévues pour ledit commandement. Le service de la publicité foncière procède à la formalité de publicité de l'ordonnance même si des commandements ont été antérieurement publiés. Ces commandements cessent de produire effet à compter de la publication de l'ordonnance.
Ouvrir la fiche complète de l'article →Art. R642-24
Lorsque le juge-commissaire, en application du deuxième alinéa de l'article L. 642-18, autorise le liquidateur à reprendre la procédure de saisie immobilière suspendue par le jugement d'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, il fixe la mise à prix, les modalités de la publicité et les modalités de visite du bien. Il statue dans les conditions prévues à l'article R. 642-36-1. L'ordonnance du juge-commissaire est, à la requête du liquidateur, mentionnée en marge de la copie du commandement publié au fichier immobilier. Le créancier qui avait engagé la procédure de saisie immobilière remet au liquidateur, contre récépissé, les pièces de la poursuite. Ses frais de procédure lui sont restitués dans l'ordre.
Ouvrir la fiche complète de l'article →Art. R642-25
Le poursuivant ou le notaire commis établit un cahier des conditions de vente. Par exception à l'article R. 322-10 du code des procédures civiles d'exécution, le cahier des conditions de vente contient : 1° L'énonciation de l'ordonnance qui a ordonné la vente avec la mention de sa publication ; 2° La désignation de l'immeuble à vendre, l'origine de propriété, les servitudes grevant l'immeuble, les baux consentis sur celui-ci et le procès-verbal de description ; 3° La mention de la mise à prix, des conditions de la vente et des modalités de paiement du prix selon les règles prévues au deuxième alinéa de l'article R. 643-3.
Ouvrir la fiche complète de l'article →Art. R642-26
Le liquidateur ne peut, en qualité de mandataire, être déclaré adjudicataire des immeubles du débiteur.
Ouvrir la fiche complète de l'article →Art. R642-27
La vente par voie d'adjudication judiciaire est soumise aux dispositions des titres Ier et II du livre III du code des procédures civiles d'exécution et dans la mesure où il n'y est pas dérogé par les dispositions du présent livre.
Ouvrir la fiche complète de l'article →Art. R642-28
L'ordonnance qui ordonne la vente par voie d'adjudication judiciaire rendue à la demande du liquidateur ou d'un créancier poursuivant comporte, outre les indications mentionnées à l'article R. 642-22, les énonciations exigées aux 1°, 5°, 10° de l'article R. 321-3 du code des procédures civiles d'exécution.
Ouvrir la fiche complète de l'article →Art. R642-29
Le juge-commissaire peut autoriser le liquidateur ou le créancier à poursuivre simultanément la vente de plusieurs immeubles, même s'ils sont situés dans des ressorts de tribunaux judiciaires différents. Il décide si la vente de ces biens sera poursuivie devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire dans le ressort duquel chaque immeuble se trouve ou devant celui dans le ressort duquel est situé l'adresse de l'entreprise ou de l'activité déclarée par le débiteur personne physique ou le siège du débiteur personne morale.
Ouvrir la fiche complète de l'article →Art. R642-29-1
Le cahier des conditions de vente est déposé par le poursuivant au greffe du juge de l'exécution du tribunal judiciaire compétent dans un délai de deux mois à compter de la publication de l'ordonnance du juge-commissaire. Par exception aux sous-sections 2 et 4 de la section 1 et aux sections 2 et 3 du chapitre II du titre II du livre III du code des procédures civiles d'exécution, au plus tard le cinquième jour ouvrable suivant le dépôt du cahier des conditions de vente, le poursuivant avise, par acte d'huissier de justice, les créanciers inscrits à domicile élu et, si la vente porte sur un bien de la communauté, le conjoint du débiteur, de la date de l'audience d'adjudication. La date est fixée, à sa diligence, dans un délai compris entre deux et quatre mois suivant celle de l'avis. Outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice, l'avis contient, à peine de nullité : 1° L'indication des lieu, jour et heure de l'audience d'adjudication du juge de l'exécution ; 2° La sommation de prendre connaissance du cahier des conditions de vente et l'indication du greffe du juge de l'exécution ainsi que du cabinet de l'avocat du poursuivant où celui-ci peut être consulté ; 3° L'indication, en caractères très apparents, qu'à peine d'irrecevabilité, seules les contestations relatives à un acte de procédure postérieur à l'ordonnance du juge-commissaire peuvent être soulevées, dans les quinze jours de l'acte ou, le cas échéant, de sa notification, par conclusions d'avocat déposées au greffe du juge de l'exécution. Aux fins du 3°, l'avis vaut notification du cahier des conditions de vente. En cas de contestation formée en application du 3°, les parties sont convoquées à une audience par le greffe du juge de l'exécution, conformément au troisième alinéa de l'article R. 311-6 du code des procédures civiles d'exécution. Lorsque les délais mentionnés au premier et au deuxième alinéas ont été dépassés, le juge de l'exécution déclare l'ordonnance du juge-commissaire non avenue, à moins qu'il ne soit justifié d'un motif légitime.
Ouvrir la fiche complète de l'article →Art. R642-29-2
Seules sont applicables à la cession des actifs du débiteur par voie d'adjudication judiciaire celles des dispositions de la section 4 du chapitre II du titre II du livre III du code des procédures civiles d'exécution qui sont mentionnées ci-après. A l'audience d'adjudication, il est procédé comme il est dit à la sous-section 3 de la section 4 susmentionnée. L'article R. 322-58 du code des procédures civiles d'exécution est applicable au paiement des frais taxés. Outre les mentions prescrites pour tout jugement, le jugement d'adjudication vise l'ordonnance du juge-commissaire ayant ordonné la vente, les jugements tranchant les contestations et le cahier des conditions de vente. Il désigne le poursuivant. Il mentionne les éléments énumérés aux troisième et quatrième phrases de l'article R. 322-59 du même code. Le jugement d'adjudication est notifié par le poursuivant au débiteur, aux créanciers inscrits, à l'adjudicataire, ainsi qu'à toute personne ayant élevé une contestation tranchée par la décision. Les modalités de recours à l'encontre de ce jugement sont fixées par les dispositions du deuxième alinéa de l'article R. 322-60 du même code. Les dispositions des articles R. 322-61 à R. 322-63 du même code sont applicables au titre de vente. La vente par adjudication judiciaire produit les effets prévus par l'article R. 322-64 du même code. La surenchère est régie par les articles R. 322-50 à R. 322-55 du même code. La réitération des enchères est régie par les articles R. 322-66 à R. 322-72 du même code.
Ouvrir la fiche complète de l'article →Art. R642-30
L'ordonnance qui ordonne la vente par voie d'adjudication amiable comporte, outre les indications mentionnées à l'article R. 642-22, les énonciations exigées au 5° de l'article R. 321-3 du code des procédures civiles d'exécution. Elle désigne le notaire qui procédera à l'adjudication.
Ouvrir la fiche complète de l'article →Art. R642-31
Le notaire informe par lettre recommandée avec demande d'avis de réception les créanciers inscrits portés sur l'état délivré après publication de l'ordonnance d'avoir à prendre communication du cahier des conditions de vente déposé en son étude deux mois au moins avant la date fixée pour l'adjudication et d'y faire inscrire leurs dires et observations un mois au moins avant cette date. Par la même lettre, le notaire convoque les créanciers à la vente. Si un créancier formule un dire, il saisit le juge de l'exécution du tribunal judiciaire dans les huit jours à peine de déchéance, par assignation du liquidateur à comparaître à la première audience éventuelle utile. Il en informe immédiatement le notaire qui invite les autres personnes sommées à contester le dire. Le jugement est communiqué par le liquidateur au notaire qui modifie s'il y a lieu le cahier des conditions de vente. Le liquidateur, le débiteur et les créanciers inscrits sont convoqués à la vente par le notaire au moins un mois à l'avance.
Ouvrir la fiche complète de l'article →Art. R642-32
Avant l'ouverture des enchères le notaire se fait remettre par les enchérisseurs une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque conformément à l'article R. 322-41 du code des procédures civiles d'exécution. Lorsque l'adjudicataire est défaillant, la somme versée ou la caution apportée est acquise pour être distribuée avec l'actif réalisé. Le notaire rappelle que les enchères partiront du montant de la mise à prix fixé conformément à l'article R. 642-22. Les enchères peuvent être faites sans ministère d'avocat. Elles sont pures et simples. Si aucune enchère n'atteint le montant de la mise à prix, le notaire constate l'offre la plus élevée et peut adjuger le bien à titre provisoire pour le montant de cette offre. Le juge-commissaire qui a fixé la mise à prix, saisi à la requête du notaire ou de tout intéressé, peut soit déclarer l'adjudication définitive et la vente réalisée, soit ordonner qu'une nouvelle vente aura lieu suivant l'une des formes prescrites par l'article L. 642-18. Si la nouvelle vente est une vente aux enchères, il fixe le délai de la nouvelle vente sans que ce délai puisse être inférieur à quinze jours, la mise à prix ainsi que les modalités de publicité. Le titre de vente consiste dans l'expédition du cahier des conditions de vente revêtue de la formule exécutoire, à la suite de laquelle est transcrit un procès-verbal d'adjudication dressé par le notaire.
Ouvrir la fiche complète de l'article →Art. R642-33
Dans les quinze jours qui suivent l'adjudication, toute personne peut faire surenchère du dixième par requête remise ou adressée au greffe du juge de l'exécution du tribunal judiciaire dans le ressort duquel réside le notaire qui a procédé à la vente. Le surenchérisseur dénonce cette requête par acte d'huissier de justice à la personne ou au domicile de l'adjudicataire dans le délai de l'article R. 322-52 du code des procédures civiles d'exécution et informe le notaire de cette requête. Le tribunal, par le jugement qui valide la surenchère, renvoie la nouvelle adjudication devant le même notaire qui procède selon le cahier des conditions de vente précédemment dressé. Lorsqu'une seconde adjudication a lieu après surenchère, aucune autre surenchère des mêmes biens ne peut avoir lieu.
Ouvrir la fiche complète de l'article →Art. R642-34
S'il y a lieu à réitération des enchères, la procédure est poursuivie devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire dans le ressort duquel réside le notaire qui a procédé à la vente. Une copie authentique du procès-verbal d'adjudication est déposée au greffe du juge de l'exécution du tribunal judiciaire.
Ouvrir la fiche complète de l'article →Art. R642-35
La vente par voie d'adjudication amiable est soumise aux dispositions des articles R. 322-39, R. 322-41, troisième alinéa, R. 322-42, R. 322-44, R. 322-45, R. 322-46, R. 322-48, deuxième et troisième alinéas, R. 322-62, troisième et quatrième alinéas et R. 322-66 à R. 322-72 du code des procédures civiles d'exécution.
Ouvrir la fiche complète de l'article →Art. R642-36
L'autorisation de vente de gré à gré d'un ou plusieurs immeubles, délivrée en application de l'article L. 642-18, détermine le prix de chaque immeuble et les conditions essentielles de la vente. L'ordonnance est notifiée conformément au premier alinéa de l'article R. 642-23. Le liquidateur passe les actes nécessaires à la réalisation de la vente. Il ne peut, en qualité de mandataire, se porter acquéreur des immeubles du débiteur.
Ouvrir la fiche complète de l'article →Art. R642-36-1
Le juge-commissaire statue sur la vente après avoir recueilli les observations des contrôleurs et entendu ou dûment appelé le débiteur et son conjoint lorsque celui-ci se trouve dans l'une des situations prévues à l'article R. 641-30, ainsi que le liquidateur.
Ouvrir la fiche complète de l'article →Art. R642-37
La décision qui, soit dans le jugement prononçant la liquidation judiciaire, soit ultérieurement, accorde les délais mentionnés à l'avant-dernier alinéa de l'article L. 642-18, fixe l'indemnité d'occupation due par le débiteur.
Ouvrir la fiche complète de l'article →Art. R642-37-1
Le recours contre les ordonnances du juge-commissaire rendues en application de l'article L. 642-18 est formé devant la cour d'appel.
Ouvrir la fiche complète de l'article →Art. R642-37-2
Le juge-commissaire statue sur la vente après avoir recueilli les observations des contrôleurs et entendu ou dûment appelé le débiteur et son conjoint, lorsque celui-ci se trouve dans l'une des situations prévues à l'article R. 641-30, ainsi que le liquidateur.
Ouvrir la fiche complète de l'article →C'est le texte de la vente des immeubles, et il se termine par la disposition la plus humaine du Livre VI. Commençons par la mécanique, parce qu'elle décide du prix. Le principe est l'adjudication, avec une mise à prix fixée par le juge-commissaire. Mais le troisième alinéa ouvre deux autres voies lorsque la consistance du bien, son emplacement ou les offres reçues permettent de mieux faire : l'adjudication amiable, et la vente de gré à gré aux prix et conditions déterminés par le juge-commissaire. Cette souplesse compte énormément. Un immeuble vendu aux enchères dans l'indifférence part souvent bien en dessous de sa valeur, et chaque euro perdu est un euro qui manquera aux créanciers, donc au dirigeant caution. Une vente de gré à gré préparée peut faire une différence considérable. La subrogation du liquidateur évite de tout recommencer. Lorsqu'une saisie immobilière était engagée avant l'ouverture et se trouve suspendue, le liquidateur reprend les actes déjà accomplis à son compte et la procédure repart de son stade. Des mois de formalités sont ainsi préservés. La purge des hypothèques est ce qui rend la vente possible. Le paiement du prix et des frais efface les hypothèques et privilèges du chef du débiteur : l'acquéreur reçoit un bien net. Sans cette règle, personne n'achèterait. En contrepartie, il ne peut disposer du bien avant d'avoir payé, à la seule exception de l'hypothèque garantissant le prêt qui finance l'acquisition. Et le dernier alinéa dit autre chose que du droit. Lorsque le débiteur est une personne physique, le tribunal peut, en considération de sa situation personnelle et familiale, lui accorder des délais de grâce pour quitter sa maison d'habitation principale. Il faut mesurer cette phrase. Tout le reste de l'article est technique, minutieux, orienté vers le prix et le rang des créanciers. Et le législateur a jugé nécessaire d'ajouter que l'on ne met pas une famille dehors du jour au lendemain. Ce n'est pas une faveur automatique, c'est une faculté du tribunal, et elle se demande. Encore faut-il savoir qu'elle existe.
Demander la vente de gré à gré ou l'adjudication amiable quand le bien le justifie. Le juge-commissaire peut l'ordonner, et un dossier étayé par des offres écrites emporte souvent la décision. C'est le levier le plus efficace sur le prix final. Chercher soi-même des acquéreurs. Un dirigeant connaît son marché mieux que quiconque. Apporter une offre sérieuse au liquidateur n'est pas déloyal, c'est utile à tout le monde, à commencer par lui s'il est caution. Demander les délais de grâce, expressément et tôt. Ils ne sont pas accordés d'office. La demande s'appuie sur la situation personnelle et familiale : enfants scolarisés, état de santé, absence de solution de relogement. C'est l'une des rares demandes du Livre VI où les circonstances humaines sont expressément un critère. Ne pas confondre avec l'insaisissabilité de Art. L526-1 Article L526-1 En vigueur Code de commerce · Des difficultés des entreprises Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil, les droits d'une personne physique immatriculée au registre national des entreprises sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale sont de droit insaisissable... En vigueur depuis le 01/01/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → . Si le débiteur est un entrepreneur individuel et que le bien est sa résidence principale, la question de la vente ne se pose même pas face aux créanciers professionnels. Ce texte-ci s'applique lorsque le bien est saisissable. Pour l'acquéreur : ne rien faire du bien avant d'avoir payé. Le texte l'interdit expressément, hors l'hypothèque du prêt d'acquisition.
- Vente de gré à gré et adjudication amiable possibles quand elles permettent de mieux vendre.
- La purge des hypothèques rend le bien vendable et attire les acquéreurs.
- La subrogation du liquidateur évite de recommencer une saisie déjà engagée.
- La surenchère reste toujours ouverte, ce qui protège contre une vente sous-évaluée.
- Délais de grâce possibles pour quitter la maison d'habitation principale, au vu de la situation familiale.
- L'adjudication classique aboutit souvent à un prix très inférieur à la valeur du bien.
- Les délais de grâce sont une faculté, jamais un droit, et il faut les demander.
- Le texte renvoie à sept articles du code des procédures civiles d'exécution, avec des exceptions : illisible seul.
- L'ordre entre créanciers réglé par le liquidateur ouvre des contestations longues devant le juge de l'exécution.
- Le débiteur n'a aucune maîtrise du choix du mode de vente, qui appartient au juge-commissaire.
Analyse rédigée par la rédaction du site : elle éclaire le texte officiel sans s'y substituer et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé.
Par Alexandre Baumberger, ancien juge au tribunal de commerce de Bordeaux (2018-2026), juge du contentieux, juge des procédures collectives et juge-commissaire Mis à jour le