Syndicat de copropriété

Définition Standard

Collectivité des copropriétaires dotée de la personnalité morale, représentée par le syndic ; créancier des charges, il bénéficie de garanties de recouvrement.

À quoi ça sert

Voici le faux ami le plus fréquent du vocabulaire : le syndic de copropriété n'a rien à voir avec le syndic de faillite d'autrefois, et le syndicat des copropriétaires est une personne morale bien vivante du droit d'aujourd'hui. Institué par la loi de 1965, il regroupe les copropriétaires, dispose de la personnalité morale et agit en recouvrement des charges par l'intermédiaire de son syndic. En procédure collective, il n'est ni un organe ni un auxiliaire : il est un créancier, avec ses règles et ses garanties.

Quand & où ça s'applique

Chaque fois qu'un débiteur en procédure est propriétaire d'un lot en copropriété : les charges impayées sont un passif, et le syndicat doit se comporter comme n'importe quel créancier, en déclarant sa créance (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). La question se pose aussi en sens inverse : le syndicat lui-même peut connaître des difficultés et faire l'objet d'une procédure.

Qui est concerné, qui décide

• •Le syndicat des copropriétaires, créancier des charges du copropriétaire en procédure.
• •Le syndic de copropriété, qui agit pour le syndicat et doit penser à déclarer dans les délais (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
• •Le liquidateur, qui rencontre la créance de charges lors de la réalisation du lot (Art. L642-1 Article L642-1 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire La cession de l'entreprise a pour but d'assurer le maintien d'activités susceptibles d'exploitation autonome, de tout ou partie des emplois qui y sont attachés et d'apurer le passif. Elle peut être totale ou partielle. D... En vigueur depuis le 15/10/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → pour les cessions d'actifs).

Conditions d'application

• 1Le syndicat est un créancier ordinaire de la procédure : soumis à l'arrêt des poursuites (Art. L622-21 Article L622-21 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), à l'interdiction de paiement de l'antérieur (Art. L622-7 Article L622-7 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I. - Le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception du paiement par compensation de créances connexes. Il emporte é... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) et à la déclaration (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
• 2La créance de charges bénéficie du privilège du syndicat prévu par le code civil lors de la réalisation du lot : le rang se joue là, dans l'ordre de Art. L643-8 Article L643-8 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.-Sans préjudice du droit de propriété ou de rétention opposable à la procédure collective et des dispositions des articles L. 622-17 et L. 641-13, le montant de l'actif distribuable est réparti dans l'ordre suivant :... En vigueur depuis le 25/10/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → .
• 3La ligne antérieur/postérieur s'applique aussi ici : les charges appelées pour la période postérieure suivent leur régime propre (Art. L622-17 Article L622-17 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette pério... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).

Idées reçues

• ✗« Le syndic de copropriété est une sorte d'organe de la procédure, comme l'ancien syndic de faillite. »

  ✓Aucun rapport. Le syndic de copropriété représente le syndicat des copropriétaires, personne morale de droit privé ; les organes de la procédure sont l'administrateur (Art. L811-1 Article L811-1 En vigueur Code de commerce · Des difficultés des entreprises Les administrateurs judiciaires sont les mandataires, personnes physiques ou morales, chargés par décision de justice d'administrer les biens d'autrui ou d'exercer des fonctions d'assistance ou de surveillance dans la ge... En vigueur depuis le 08/08/2015 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), le mandataire (Art. L812-1 Article L812-1 En vigueur Code de commerce · Des difficultés des entreprises Les mandataires judiciaires sont les mandataires, personnes physiques ou morales, chargés par décision de justice de représenter les créanciers et de procéder à la liquidation d'une entreprise dans les conditions définie... En vigueur depuis le 08/08/2015 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) ou le liquidateur (Art. L641-4 Article L641-4 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Le liquidateur procède aux opérations de liquidation en même temps qu'à la vérification des créances. Il peut introduire ou poursuivre les actions qui relèvent de la compétence du mandataire judiciaire. Il n'est pas pro... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).

• ✗« Le privilège du syndicat le dispense de déclarer sa créance. »

  ✓Jamais. La déclaration (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) conditionne l'entrée au passif ; le privilège ne fait que déterminer le rang dans l'ordre de Art. L643-8 Article L643-8 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.-Sans préjudice du droit de propriété ou de rétention opposable à la procédure collective et des dispositions des articles L. 622-17 et L. 641-13, le montant de l'actif distribuable est réparti dans l'ordre suivant :... En vigueur depuis le 25/10/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → . Un privilège non déclaré ne produit rien.

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