Copropriété

Définition Standard

Organisation d'un immeuble divisé en lots. En procédure, le syndicat des copropriétaires est créancier des charges : celles antérieures se déclarent, celles postérieures suivent le régime des créances postérieures.

À quoi ça sert

Quand le débiteur possède un lot de copropriété (local commercial, bureau, appartement), la procédure collective rencontre un créancier d'un genre particulier : le syndicat des copropriétaires, dont les charges tombent avec la régularité d'un métronome. Le régime se dédouble : les charges antérieures au jugement se déclarent au passif (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) et attendent ; les charges postérieures suivent le régime des créances postérieures (Art. L622-17 Article L622-17 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette pério... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , Art. L641-13 Article L641-13 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.-Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire : -si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provi... En vigueur depuis le 25/10/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → en liquidation). Et le syndicat dispose d'un atout propre : le privilège immobilier spécial de la loi du 10 juillet 1965 (article 19-1, hors corpus), qui le sert sur le prix de vente du lot.

Quand & où ça s'applique

Dès le jugement d'ouverture pour le partage antérieur/postérieur des charges ; à la vente du lot en liquidation, ordonnée dans les formes des ventes d'immeubles (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → : le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles), moment où le privilège du syndicat prend toute sa valeur.

Qui est concerné, qui décide

• •Le syndicat des copropriétaires, créancier institutionnel : déclaration des charges antérieures (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), paiement des postérieures utiles, privilège sur le prix du lot (loi de 1965, hors corpus).
• •Le débiteur propriétaire du lot, pour qui les charges postérieures courent tant que le lot est dans le patrimoine : les abandonner impayées dégrade le rang de tout le monde.
• •Le liquidateur (Art. L641-4 Article L641-4 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Le liquidateur procède aux opérations de liquidation en même temps qu'à la vérification des créances. Il peut introduire ou poursuivre les actions qui relèvent de la compétence du mandataire judiciaire. Il n'est pas pro... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), qui arbitre entre vendre vite (les charges courent) et vendre bien (la mise à prix de Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → se discute).

Conditions d'application

• 1Le partage antérieur/postérieur suit le fait générateur des charges : celles échues avant le jugement se déclarent (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), celles nées après pour la conservation du lot relèvent du régime des postérieures (Art. L622-17 Article L622-17 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette pério... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , classées selon Art. L641-13 Article L641-13 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.-Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire : -si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provi... En vigueur depuis le 25/10/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → en liquidation).
• 2Le privilège du syndicat (article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965, hors corpus) garantit certaines charges sur le prix de vente du lot, avec un rang favorable : sa mise en œuvre se fait valoir lors de la distribution du prix.
• 3La vente du lot en liquidation obéit à Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → : formes des ventes d'immeubles, mise à prix et conditions essentielles fixées par le juge-commissaire, purge des inscriptions sur le prix.

Idées reçues

• ✗« La procédure collective gèle toutes les charges de copropriété. »

  ✓Elle gèle les charges antérieures, qui se déclarent (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). Les charges postérieures au jugement, liées à la conservation du lot, suivent le régime des créances postérieures (Art. L622-17 Article L622-17 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette pério... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , Art. L641-13 Article L641-13 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.-Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire : -si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provi... En vigueur depuis le 25/10/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : elles se paient ou se classent, elles ne s'effacent pas. Tant que le lot est dans le patrimoine, le compteur tourne.

• ✗« Le syndicat des copropriétaires est un créancier comme un autre. »

  ✓Il cumule des armes propres : privilège immobilier spécial sur le prix du lot (article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965, hors corpus) et possibilité de faire valoir ses droits lors de la vente (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). À l'inverse, une copropriété elle-même en difficulté ne relève pas du Livre VI : la loi de 1965 organise pour elle un régime propre d'administration provisoire.

Cité par

Les notions dont l'explication s'appuie sur ce terme.

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