Syndicat de copropriété
Par Alexandre Baumberger, ancien juge au tribunal de commerce de Bordeaux (2018-2026), juge du contentieux, juge des procédures collectives et juge-commissaire Mis à jour le
L'ensemble des copropriétaires d'un immeuble, doté de la personnalité juridique et créancier des charges impayées.
Définition Débutant
L'ensemble des copropriétaires d'un immeuble, doté de la personnalité juridique et créancier des charges impayées.
À quoi ça sert
Voici le faux ami le plus fréquent du vocabulaire : le syndic de copropriété n'a rien à voir avec le syndic de faillite d'autrefois, et le syndicat des copropriétaires est une personne morale bien vivante du droit d'aujourd'hui. Institué par la loi de 1965, il regroupe les copropriétaires, dispose de la personnalité morale et agit en recouvrement des charges par l'intermédiaire de son syndic. En procédure collective, il n'est ni un organe ni un auxiliaire : il est un créancier, avec ses règles et ses garanties.
Exemple concret
Un artisan en liquidation est propriétaire de son local en copropriété, avec un arriéré de charges. Le syndic, croyant le syndicat protégé par son privilège, néglige de déclarer. Erreur : le privilège règle un rang, il ne dispense d'aucune formalité. Sans déclaration (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), la créance n'entre pas dans les répartitions (Art. L643-8 Article L643-8 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.-Sans préjudice du droit de propriété ou de rétention opposable à la procédure collective et des dispositions des articles L. 622-17 et L. 641-13, le montant de l'actif distribuable est réparti dans l'ordre suivant :... En vigueur depuis le 25/10/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) et le rang le mieux placé ne sert plus à rien.
Illustration pédagogique fictive, à but d'explication.
Points de vigilance
- Syndic de copropriété : dès la publicité du jugement, déclarez dans le délai (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : le privilège ne rattrape pas la forclusion.
- Distinguez les charges antérieures au jugement et celles de la période postérieure (Art. L622-17 Article L622-17 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette pério... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : deux régimes, deux traitements.
- Ne poursuivez pas individuellement le copropriétaire après l'ouverture : l'arrêt des poursuites (Art. L622-21 Article L622-21 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) vaut aussi pour les charges de copropriété.
Dans la même famille
Mots d'hier et curiosités : voir toute la famille.
À retenir
- Syndicat des copropriétaires : personne morale de la loi de 1965, représentée par son syndic.
- En procédure, c'est un créancier : arrêt des poursuites (Art. L622-21 Article L622-21 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), déclaration (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Le privilège règle le rang (Art. L643-8 Article L643-8 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.-Sans préjudice du droit de propriété ou de rétention opposable à la procédure collective et des dispositions des articles L. 622-17 et L. 641-13, le montant de l'actif distribuable est réparti dans l'ordre suivant :... En vigueur depuis le 25/10/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), jamais la dispense de déclarer.