Syndicat de copropriété
Par Alexandre Baumberger, ancien juge au tribunal de commerce de Bordeaux (2018-2026), juge du contentieux, juge des procédures collectives et juge-commissaire Mis à jour le
L'ensemble des copropriétaires d'un immeuble, doté de la personnalité juridique et créancier des charges impayées.
Définition Expert
Le syndicat des copropriétaires (loi du 10 juillet 1965) a la personnalité morale et peut agir en recouvrement des charges. En procédure d'un copropriétaire, la créance de charges se déclare (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) et bénéficie du privilège du syndicat (art. 2374 du Code civil) lors de la réalisation du lot ; le syndicat peut lui-même faire l'objet d'une procédure en cas de difficultés.
À quoi ça sert
Voici le faux ami le plus fréquent du vocabulaire : le syndic de copropriété n'a rien à voir avec le syndic de faillite d'autrefois, et le syndicat des copropriétaires est une personne morale bien vivante du droit d'aujourd'hui. Institué par la loi de 1965, il regroupe les copropriétaires, dispose de la personnalité morale et agit en recouvrement des charges par l'intermédiaire de son syndic. En procédure collective, il n'est ni un organe ni un auxiliaire : il est un créancier, avec ses règles et ses garanties.
Quand & où ça s'applique
Chaque fois qu'un débiteur en procédure est propriétaire d'un lot en copropriété : les charges impayées sont un passif, et le syndicat doit se comporter comme n'importe quel créancier, en déclarant sa créance (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). La question se pose aussi en sens inverse : le syndicat lui-même peut connaître des difficultés et faire l'objet d'une procédure.
Qui est concerné, qui décide
- Le syndicat des copropriétaires, créancier des charges du copropriétaire en procédure.
- Le syndic de copropriété, qui agit pour le syndicat et doit penser à déclarer dans les délais (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Le liquidateur, qui rencontre la créance de charges lors de la réalisation du lot (Art. L642-1 Article L642-1 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire La cession de l'entreprise a pour but d'assurer le maintien d'activités susceptibles d'exploitation autonome, de tout ou partie des emplois qui y sont attachés et d'apurer le passif. Elle peut être totale ou partielle. D... En vigueur depuis le 15/10/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → pour les cessions d'actifs).
Conditions d'application
- Le syndicat est un créancier ordinaire de la procédure : soumis à l'arrêt des poursuites (Art. L622-21 Article L622-21 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), à l'interdiction de paiement de l'antérieur (Art. L622-7 Article L622-7 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I. - Le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception du paiement par compensation de créances connexes. Il emporte é... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) et à la déclaration (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- La créance de charges bénéficie du privilège du syndicat prévu par le code civil lors de la réalisation du lot : le rang se joue là, dans l'ordre de Art. L643-8 Article L643-8 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.-Sans préjudice du droit de propriété ou de rétention opposable à la procédure collective et des dispositions des articles L. 622-17 et L. 641-13, le montant de l'actif distribuable est réparti dans l'ordre suivant :... En vigueur depuis le 25/10/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → .
- La ligne antérieur/postérieur s'applique aussi ici : les charges appelées pour la période postérieure suivent leur régime propre (Art. L622-17 Article L622-17 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette pério... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
Exemple concret
Un artisan en liquidation est propriétaire de son local en copropriété, avec un arriéré de charges. Le syndic, croyant le syndicat protégé par son privilège, néglige de déclarer. Erreur : le privilège règle un rang, il ne dispense d'aucune formalité. Sans déclaration (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), la créance n'entre pas dans les répartitions (Art. L643-8 Article L643-8 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.-Sans préjudice du droit de propriété ou de rétention opposable à la procédure collective et des dispositions des articles L. 622-17 et L. 641-13, le montant de l'actif distribuable est réparti dans l'ordre suivant :... En vigueur depuis le 25/10/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) et le rang le mieux placé ne sert plus à rien.
Illustration pédagogique fictive, à but d'explication.
Points de vigilance
- Syndic de copropriété : dès la publicité du jugement, déclarez dans le délai (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : le privilège ne rattrape pas la forclusion.
- Distinguez les charges antérieures au jugement et celles de la période postérieure (Art. L622-17 Article L622-17 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette pério... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : deux régimes, deux traitements.
- Ne poursuivez pas individuellement le copropriétaire après l'ouverture : l'arrêt des poursuites (Art. L622-21 Article L622-21 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) vaut aussi pour les charges de copropriété.
Idées reçues
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« Le syndic de copropriété est une sorte d'organe de la procédure, comme l'ancien syndic de faillite. »
Aucun rapport. Le syndic de copropriété représente le syndicat des copropriétaires, personne morale de droit privé ; les organes de la procédure sont l'administrateur (Art. L811-1 Article L811-1 En vigueur Code de commerce · Des difficultés des entreprises Les administrateurs judiciaires sont les mandataires, personnes physiques ou morales, chargés par décision de justice d'administrer les biens d'autrui ou d'exercer des fonctions d'assistance ou de surveillance dans la ge... En vigueur depuis le 08/08/2015 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), le mandataire (Art. L812-1 Article L812-1 En vigueur Code de commerce · Des difficultés des entreprises Les mandataires judiciaires sont les mandataires, personnes physiques ou morales, chargés par décision de justice de représenter les créanciers et de procéder à la liquidation d'une entreprise dans les conditions définie... En vigueur depuis le 08/08/2015 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) ou le liquidateur (Art. L641-4 Article L641-4 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Le liquidateur procède aux opérations de liquidation en même temps qu'à la vérification des créances. Il peut introduire ou poursuivre les actions qui relèvent de la compétence du mandataire judiciaire. Il n'est pas pro... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
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« Le privilège du syndicat le dispense de déclarer sa créance. »
Jamais. La déclaration (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) conditionne l'entrée au passif ; le privilège ne fait que déterminer le rang dans l'ordre de Art. L643-8 Article L643-8 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.-Sans préjudice du droit de propriété ou de rétention opposable à la procédure collective et des dispositions des articles L. 622-17 et L. 641-13, le montant de l'actif distribuable est réparti dans l'ordre suivant :... En vigueur depuis le 25/10/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → . Un privilège non déclaré ne produit rien.
Analyse expert +
Analyse stratégique
La créance de charges est de celles qui se règlent le mieux au moment de la réalisation du lot : c'est là que le privilège prend tout son sens et que le liquidateur, informé, peut anticiper l'apurement dans la répartition du prix (Art. L643-8 Article L643-8 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.-Sans préjudice du droit de propriété ou de rétention opposable à la procédure collective et des dispositions des articles L. 622-17 et L. 641-13, le montant de l'actif distribuable est réparti dans l'ordre suivant :... En vigueur depuis le 25/10/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). D'où l'intérêt, pour le syndic, de ne pas se contenter de déclarer : signaler la situation de l'immeuble, les charges courantes et les travaux votés donne au liquidateur les éléments qui décideront de la valorisation. À l'inverse, le repreneur d'un lot doit chiffrer l'arriéré avant d'offrir : la surprise se paie au comptant.
Erreurs fréquentes
- Confondre le syndic de copropriété avec un organe de la procédure : l'erreur envoie les courriers au mauvais destinataire.
- S'en remettre au privilège et manquer le délai de déclaration (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Traiter les charges postérieures comme l'arriéré : celles de la période suivent le régime des créances postérieures (Art. L622-17 Article L622-17 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette pério... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
Dans la même famille
Mots d'hier et curiosités : voir toute la famille.
À retenir
- Syndicat des copropriétaires : personne morale de la loi de 1965, représentée par son syndic.
- En procédure, c'est un créancier : arrêt des poursuites (Art. L622-21 Article L622-21 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), déclaration (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Le privilège règle le rang (Art. L643-8 Article L643-8 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.-Sans préjudice du droit de propriété ou de rétention opposable à la procédure collective et des dispositions des articles L. 622-17 et L. 641-13, le montant de l'actif distribuable est réparti dans l'ordre suivant :... En vigueur depuis le 25/10/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), jamais la dispense de déclarer.