Antichrèse
Par Alexandre Baumberger, ancien juge au tribunal de commerce de Bordeaux (2018-2026), juge du contentieux, juge des procédures collectives et juge-commissaire Mis à jour le
Une garantie ancienne où un bien immobilier est remis au créancier, qui en perçoit les revenus jusqu'au remboursement. Aujourd'hui appelée gage immobilier.
Définition Expert
Gage immobilier (art. 2387 s. du Code civil). En procédure collective, le sort du créancier antichrésiste suit le régime des sûretés : déclaration de créance (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), arrêt des poursuites individuelles et discipline des répartitions.
À quoi ça sert
L'antichrèse, rebaptisée gage immobilier par la réforme des sûretés (article 2387 du code civil, hors corpus), est la sûreté immobilière avec dépossession : le débiteur remet l'immeuble au créancier, qui en perçoit les fruits (les loyers, typiquement) et les impute sur la dette. Rare en pratique, elle refait surface dans des montages patrimoniaux : et pose, en procédure collective, les questions de toute sûreté réelle immobilière, avec la singularité de la dépossession.
Quand & où ça s'applique
À la constitution (acte notarié et publicité foncière, selon le code civil, hors corpus), pendant son exécution (perception des fruits), et au jour du jugement d'ouverture, qui gèle les poursuites (Art. L622-21 Article L622-21 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) et impose au créancier la discipline commune : déclaration (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) et attente du sort collectif.
Qui est concerné, qui décide
- Le créancier antichrésiste, souvent un prêteur familial ou intragroupe, qui détient l'immeuble et en encaisse les revenus.
- Le débiteur constituant, privé de la jouissance de son immeuble mais qui en reste propriétaire : le bien figure à l'actif de sa procédure.
- Les organes, qui doivent composer avec une sûreté atypique : un immeuble du débiteur entre les mains d'un créancier.
Conditions d'application
- La constitution obéit au code civil (article 2387 et suivants, hors corpus) : sûreté immobilière, formalisme notarié et publicité foncière.
- En procédure, le créancier déclare sa créance garantie (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) ; toute voie d'exécution sur l'immeuble est arrêtée (Art. L622-21 Article L622-21 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) et aucune inscription nouvelle ne peut plus conforter sa position (article L. 622-30 du code de commerce, hors corpus).
- L'imputation des fruits sur la dette relève du mécanisme propre de la sûreté : son articulation avec l'interdiction de payer les créances antérieures (Art. L622-7 Article L622-7 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I. - Le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception du paiement par compensation de créances connexes. Il emporte é... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) doit être clarifiée avec les organes dès l'ouverture.
Exemple concret
Pour garantir un prêt de 300 k€ consenti par une société sœur, une SCI remet en gage immobilier un local commercial loué 24 k€ par an : la sœur encaisse les loyers et les impute sur la dette. Redressement de la SCI : la créancière déclare le solde de 240 k€ (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), ne peut saisir l'immeuble (Art. L622-21 Article L622-21 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) et doit s'expliquer avec le mandataire sur le sort des loyers postérieurs au jugement : la sûreté survit, mais son fonctionnement passe sous le contrôle de la procédure.
Illustration pédagogique fictive, à but d'explication.
Points de vigilance
- Créancier : sécurisez le sort des fruits perçus après le jugement avec les organes : continuer d'encaisser sans cadre expose à des demandes de restitution sur le fondement de l'interdiction des paiements (Art. L622-7 Article L622-7 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I. - Le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception du paiement par compensation de créances connexes. Il emporte é... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Vérifiez la régularité de la constitution (acte, publicité) : une sûreté constituée en période suspecte pour dette antérieure encourt la nullité (Art. L632-1 Article L632-1 En vigueur Code de commerce · Du redressement judiciaire I. ― Sont nuls, lorsqu'ils sont intervenus depuis la date de cessation des paiements, les actes suivants : 1° Tous les actes à titre gratuit translatifs de propriété mobilière ou immobilière ; 2° Tout contrat commutati... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Débiteur : un immeuble productif remis à un seul créancier est un manque à gagner pour la procédure : les organes examineront ce montage de près, surtout entre proches.
Idées reçues
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« Puisque je détiens l'immeuble, la procédure ne me concerne pas. »
La détention ne sort pas l'immeuble du patrimoine du débiteur : il reste un actif de la procédure, et le créancier reste un créancier : déclaration obligatoire (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), poursuites gelées (Art. L622-21 Article L622-21 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). La dépossession donne une position forte, pas une extraterritorialité.
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« L'antichrèse a disparu avec la réforme des sûretés. »
Elle a changé de nom : le gage immobilier (article 2387 du code civil, hors corpus) en reprend le mécanisme. Les antichrèses anciennes et les gages immobiliers nouveaux posent en procédure les mêmes questions : rang, fruits, réalisation.
Analyse expert +
Analyse stratégique
Le gage immobilier intéresse les stratèges pour ce qu'il combine : un rang de sûreté immobilière et une maîtrise matérielle du bien qui pèse dans toute négociation, car les organes préfèrent souvent transiger que disputer la détention. À l'inverse, pour les organes, la grille de lecture est celle des montages intragroupe : chronologie de la constitution rapportée à la cessation des paiements (Art. L632-1 Article L632-1 En vigueur Code de commerce · Du redressement judiciaire I. ― Sont nuls, lorsqu'ils sont intervenus depuis la date de cessation des paiements, les actes suivants : 1° Tous les actes à titre gratuit translatifs de propriété mobilière ou immobilière ; 2° Tout contrat commutati... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , Art. L632-2 Article L632-2 En vigueur Code de commerce · Du redressement judiciaire Les paiements pour dettes échues effectués à compter de la date de cessation des paiements et les actes à titre onéreux accomplis à compter de cette même date peuvent être annulés si ceux qui ont traité avec le débiteur... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), réalité de la créance garantie, traçabilité des fruits imputés : l'antichrèse familiale mal documentée est une cible contentieuse classique.
Erreurs fréquentes
- Imputer les loyers post-jugement sans accord des organes : le mécanisme contractuel ne dispense pas de la discipline de Art. L622-7 Article L622-7 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I. - Le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception du paiement par compensation de créances connexes. Il emporte é... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → .
- Négliger la publicité foncière à la constitution : sans elle, pas de rang opposable, et la procédure le rappellera.
- Confondre gage immobilier et hypothèque : la dépossession change la position pratique du créancier, pas la nature collective du traitement.
Dans la même famille
Les sûretés et garanties : voir toute la famille.
À retenir
- Antichrèse = gage immobilier (article 2387 du code civil, hors corpus) : dépossession et imputation des fruits sur la dette.
- En procédure : déclaration (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), arrêt des poursuites (Art. L622-21 Article L622-21 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), fonctionnement sous contrôle des organes.
- Constituée en période suspecte pour une dette antérieure, elle tombe (Art. L632-1 Article L632-1 En vigueur Code de commerce · Du redressement judiciaire I. ― Sont nuls, lorsqu'ils sont intervenus depuis la date de cessation des paiements, les actes suivants : 1° Tous les actes à titre gratuit translatifs de propriété mobilière ou immobilière ; 2° Tout contrat commutati... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).