Copropriété
Par Alexandre Baumberger, ancien juge au tribunal de commerce de Bordeaux (2018-2026), juge du contentieux, juge des procédures collectives et juge-commissaire Mis à jour le
Quand un immeuble est partagé entre plusieurs propriétaires (lots). Les charges de copropriété impayées suivent le régime des créances.
Définition Expert
Les charges de copropriété antérieures se déclarent (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) ; le privilège du syndicat (art. 19-1 de la loi de 1965) et le sort du lot en cas de cession obéissent à des règles propres, articulées avec la réalisation d'actif (Art. L641-9 Article L641-9 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.- Le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l'administration et de la disposition de ses biens composant le patrimoine... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
À quoi ça sert
Quand le débiteur possède un lot de copropriété (local commercial, bureau, appartement), la procédure collective rencontre un créancier d'un genre particulier : le syndicat des copropriétaires, dont les charges tombent avec la régularité d'un métronome. Le régime se dédouble : les charges antérieures au jugement se déclarent au passif (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) et attendent ; les charges postérieures suivent le régime des créances postérieures (Art. L622-17 Article L622-17 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette pério... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , Art. L641-13 Article L641-13 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.-Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire : -si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provi... En vigueur depuis le 25/10/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → en liquidation). Et le syndicat dispose d'un atout propre : le privilège immobilier spécial de la loi du 10 juillet 1965 (article 19-1, hors corpus), qui le sert sur le prix de vente du lot.
Quand & où ça s'applique
Dès le jugement d'ouverture pour le partage antérieur/postérieur des charges ; à la vente du lot en liquidation, ordonnée dans les formes des ventes d'immeubles (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → : le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles), moment où le privilège du syndicat prend toute sa valeur.
Qui est concerné, qui décide
- Le syndicat des copropriétaires, créancier institutionnel : déclaration des charges antérieures (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), paiement des postérieures utiles, privilège sur le prix du lot (loi de 1965, hors corpus).
- Le débiteur propriétaire du lot, pour qui les charges postérieures courent tant que le lot est dans le patrimoine : les abandonner impayées dégrade le rang de tout le monde.
- Le liquidateur (Art. L641-4 Article L641-4 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Le liquidateur procède aux opérations de liquidation en même temps qu'à la vérification des créances. Il peut introduire ou poursuivre les actions qui relèvent de la compétence du mandataire judiciaire. Il n'est pas pro... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), qui arbitre entre vendre vite (les charges courent) et vendre bien (la mise à prix de Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → se discute).
Conditions d'application
- Le partage antérieur/postérieur suit le fait générateur des charges : celles échues avant le jugement se déclarent (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), celles nées après pour la conservation du lot relèvent du régime des postérieures (Art. L622-17 Article L622-17 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette pério... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , classées selon Art. L641-13 Article L641-13 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.-Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire : -si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provi... En vigueur depuis le 25/10/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → en liquidation).
- Le privilège du syndicat (article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965, hors corpus) garantit certaines charges sur le prix de vente du lot, avec un rang favorable : sa mise en œuvre se fait valoir lors de la distribution du prix.
- La vente du lot en liquidation obéit à Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → : formes des ventes d'immeubles, mise à prix et conditions essentielles fixées par le juge-commissaire, purge des inscriptions sur le prix.
Exemple concret
Une SARL en liquidation possède un local commercial dans une copropriété : 12 000 euros de charges impayées au jour du jugement, et les appels trimestriels continuent de tomber. Le syndicat déclare les 12 000 euros (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) ; les charges postérieures, liées à la conservation du lot dans le patrimoine, sont réclamées au titre des postérieures (Art. L641-13 Article L641-13 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.-Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire : -si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provi... En vigueur depuis le 25/10/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). Le lot est vendu sur ordonnance du juge-commissaire (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : à la distribution du prix, le syndicat fait valoir son privilège (loi de 1965, hors corpus) et sort mieux servi que les chirographaires : la copropriété est un créancier qui sait où trouver son gage.
Illustration pédagogique fictive, à but d'explication.
Points de vigilance
- Syndics : déclarez tôt et complet (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) en distinguant soigneusement antérieur et postérieur par date d'exigibilité des appels : la confusion des périodes est la première cause de contestation.
- Liquidateurs : chaque trimestre de détention du lot alourdit le passif postérieur : l'arbitrage vitesse/prix de la vente (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) se chiffre charges comprises.
- Acquéreurs d'un lot vendu en liquidation : provisionnez l'état daté et les charges qui suivent le lot selon la loi de 1965 (hors corpus) : le prix d'adjudication n'est pas le coût complet.
Idées reçues
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« La procédure collective gèle toutes les charges de copropriété. »
Elle gèle les charges antérieures, qui se déclarent (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). Les charges postérieures au jugement, liées à la conservation du lot, suivent le régime des créances postérieures (Art. L622-17 Article L622-17 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette pério... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , Art. L641-13 Article L641-13 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.-Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire : -si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provi... En vigueur depuis le 25/10/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : elles se paient ou se classent, elles ne s'effacent pas. Tant que le lot est dans le patrimoine, le compteur tourne.
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« Le syndicat des copropriétaires est un créancier comme un autre. »
Il cumule des armes propres : privilège immobilier spécial sur le prix du lot (article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965, hors corpus) et possibilité de faire valoir ses droits lors de la vente (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). À l'inverse, une copropriété elle-même en difficulté ne relève pas du Livre VI : la loi de 1965 organise pour elle un régime propre d'administration provisoire.
Analyse expert +
Analyse stratégique
Pour le liquidateur, le lot de copropriété est un actif à horloge : la valeur nette de réalisation se calcule en déduisant les charges postérieures courues jusqu'à la vente et le privilège du syndicat sur le prix : d'où l'intérêt des ventes rapides sur des mises à prix réalistes (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), quitte à négocier avec le syndic un échéancier de charges pendant la commercialisation. Pour le syndic, la procédure d'un copropriétaire commande une double discipline : déclaration exhaustive et datée (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), puis vigilance active à la distribution du prix, où le privilège de la loi de 1965 ne produit que ce qu'on y réclame.
Erreurs fréquentes
- Syndic : compenser sauvagement les charges antérieures avec des sommes dues au copropriétaire débiteur : l'interdiction de payer l'antérieur (Art. L622-7 Article L622-7 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I. - Le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception du paiement par compensation de créances connexes. Il emporte é... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) s'applique aussi par compensation, hors connexité admise.
- Liquidateur : garder un lot vacant des années « en attendant mieux » : les charges postérieures dévorent la plus-value espérée.
- Confondre les procédures : orienter une copropriété exsangue vers le tribunal de commerce au lieu du dispositif d'administration provisoire de la loi de 1965.
Cité par
Les notions dont l'explication s'appuie sur ce terme.
Dans la même famille
Le débiteur : statuts et patrimoine : voir toute la famille.
À retenir
- Charges antérieures : déclaration (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) ; charges postérieures : régime des créances postérieures (Art. L622-17 Article L622-17 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette pério... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , Art. L641-13 Article L641-13 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.-Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire : -si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provi... En vigueur depuis le 25/10/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Le syndicat bénéficie d'un privilège sur le prix du lot (loi du 10 juillet 1965, art. 19-1, hors corpus), mis en œuvre à la vente (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- La copropriété en difficulté a son régime propre (administration provisoire de la loi de 1965) : ce n'est pas le Livre VI.