Copropriété

Définition Débutant

Quand un immeuble est partagé entre plusieurs propriétaires (lots). Les charges de copropriété impayées suivent le régime des créances.

À quoi ça sert

Quand le débiteur possède un lot de copropriété (local commercial, bureau, appartement), la procédure collective rencontre un créancier d'un genre particulier : le syndicat des copropriétaires, dont les charges tombent avec la régularité d'un métronome. Le régime se dédouble : les charges antérieures au jugement se déclarent au passif (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) et attendent ; les charges postérieures suivent le régime des créances postérieures (Art. L622-17 Article L622-17 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette pério... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , Art. L641-13 Article L641-13 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.-Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire : -si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provi... En vigueur depuis le 25/10/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → en liquidation). Et le syndicat dispose d'un atout propre : le privilège immobilier spécial de la loi du 10 juillet 1965 (article 19-1, hors corpus), qui le sert sur le prix de vente du lot.

Exemple concret

Une SARL en liquidation possède un local commercial dans une copropriété : 12 000 euros de charges impayées au jour du jugement, et les appels trimestriels continuent de tomber. Le syndicat déclare les 12 000 euros (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) ; les charges postérieures, liées à la conservation du lot dans le patrimoine, sont réclamées au titre des postérieures (Art. L641-13 Article L641-13 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.-Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire : -si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provi... En vigueur depuis le 25/10/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). Le lot est vendu sur ordonnance du juge-commissaire (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : à la distribution du prix, le syndicat fait valoir son privilège (loi de 1965, hors corpus) et sort mieux servi que les chirographaires : la copropriété est un créancier qui sait où trouver son gage.

Illustration pédagogique fictive, à but d'explication.

! Points de vigilance

• ▸Syndics : déclarez tôt et complet (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) en distinguant soigneusement antérieur et postérieur par date d'exigibilité des appels : la confusion des périodes est la première cause de contestation.
• ▸Liquidateurs : chaque trimestre de détention du lot alourdit le passif postérieur : l'arbitrage vitesse/prix de la vente (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) se chiffre charges comprises.
• ▸Acquéreurs d'un lot vendu en liquidation : provisionnez l'état daté et les charges qui suivent le lot selon la loi de 1965 (hors corpus) : le prix d'adjudication n'est pas le coût complet.

Cité par

Les notions dont l'explication s'appuie sur ce terme.

Super-privilège de la copropriété → Syndic (syndic de faillite, historique) →

Dans la même famille

Le débiteur : statuts et patrimoine : voir toute la famille.

Commerçant radié → Communauté (régime matrimonial) → Conjoint → Contribution aux pertes (associés / société) → Coup d'accordéon → Débit de boisson → Débit de tabac → Débiteur (société dissoute) →

À retenir

• ✓Charges antérieures : déclaration (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) ; charges postérieures : régime des créances postérieures (Art. L622-17 Article L622-17 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette pério... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , Art. L641-13 Article L641-13 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.-Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire : -si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provi... En vigueur depuis le 25/10/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
• ✓Le syndicat bénéficie d'un privilège sur le prix du lot (loi du 10 juillet 1965, art. 19-1, hors corpus), mis en œuvre à la vente (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
• ✓La copropriété en difficulté a son régime propre (administration provisoire de la loi de 1965) : ce n'est pas le Livre VI.