Super-privilège de la copropriété

Définition Standard

Privilège garantissant le recouvrement des charges de copropriété sur le prix de vente du lot ; il place le syndicat à un rang favorable.

À quoi ça sert

Quand un copropriétaire ne paie plus ses charges, ce sont les autres qui avancent l'argent : le syndicat des copropriétaires bénéficie donc d'une garantie forte, un privilège immobilier spécial sur le lot, organisé par la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en son article 19-1, et par l'article 2374 du code civil (l'un et l'autre hors corpus). La pratique parle de super-privilège parce que ce privilège prend rang de manière particulièrement favorable sur le prix du lot, pour les charges de l'année courante et de certaines années antérieures.

Quand & où ça s'applique

Lors de la vente du lot, qu'elle soit amiable ou judiciaire : c'est sur le prix que le privilège s'exerce. En procédure collective d'un copropriétaire, la vente des immeubles suit Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , le juge-commissaire fixant la mise à prix et les conditions essentielles de la vente, et pouvant ordonner une adjudication amiable ou autoriser une vente de gré à gré. La créance de charges antérieure se déclare (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).

Qui est concerné, qui décide

• •Le syndicat des copropriétaires, créancier des charges, qui doit à la fois déclarer sa créance (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) et faire valoir son rang lors de la distribution du prix.
• •Le débiteur copropriétaire, personne physique ou morale, dont le lot est l'actif principal dans nombre de dossiers.
• •Le liquidateur, qui organise la vente (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) et répartit le prix selon l'ordre de Art. L643-8 Article L643-8 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.-Sans préjudice du droit de propriété ou de rétention opposable à la procédure collective et des dispositions des articles L. 622-17 et L. 641-13, le montant de l'actif distribuable est réparti dans l'ordre suivant :... En vigueur depuis le 25/10/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → .
• •Les créanciers hypothécaires, dont le rang sur le même immeuble se classe entre eux selon l'ordre prévu au code civil, comme le rappelle le 7° de Art. L643-8 Article L643-8 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.-Sans préjudice du droit de propriété ou de rétention opposable à la procédure collective et des dispositions des articles L. 622-17 et L. 641-13, le montant de l'actif distribuable est réparti dans l'ordre suivant :... En vigueur depuis le 25/10/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → .

Conditions d'application

• 1Le privilège naît de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 2374 du code civil (hors corpus) : son assiette est le lot vendu, sa période de couverture et son rang sont fixés par ces textes.
• 2En procédure, il se range parmi les sûretés immobilières du 7° de Art. L643-8 Article L643-8 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.-Sans préjudice du droit de propriété ou de rétention opposable à la procédure collective et des dispositions des articles L. 622-17 et L. 641-13, le montant de l'actif distribuable est réparti dans l'ordre suivant :... En vigueur depuis le 25/10/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , « classées entre elles dans l'ordre prévu au code civil » : le Livre VI ne redéfinit pas la hiérarchie interne des privilèges immobiliers, il y renvoie.
• 3La créance de charges antérieure au jugement se déclare (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) avec l'indication de la nature et de l'assiette de la sûreté (Art. L622-25 Article L622-25 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde La déclaration porte le montant de la créance due au jour du jugement d'ouverture avec indication des sommes à échoir et de la date de leurs échéances. Elle précise la nature et l'assiette de la sûreté dont la créance es... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) ; à défaut, Art. L622-26 Article L622-26 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A défaut de déclaration dans les délais prévus à l'article L. 622-24, les créanciers ne sont pas admis dans les répartitions et les dividendes à moins que le juge-commissaire ne les relève de leur forclusion s'ils établi... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → s'applique.
• 4Les charges nées après le jugement, pour les besoins de la procédure ou en contrepartie d'une prestation fournie pendant la période, relèvent de Art. L622-17 Article L622-17 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette pério... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → et se paient à l'échéance.
• 5La réserve initiale de Art. L643-8 Article L643-8 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.-Sans préjudice du droit de propriété ou de rétention opposable à la procédure collective et des dispositions des articles L. 622-17 et L. 641-13, le montant de l'actif distribuable est réparti dans l'ordre suivant :... En vigueur depuis le 25/10/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → sur la propriété et la rétention ne concerne pas ce privilège : il s'exerce dans la répartition, sur le prix, non par soustraction du bien.

Idées reçues

• ✗« Le syndicat n'a pas à déclarer, il a un privilège. »

  ✓Le privilège est une cause de préférence, pas une dispense de déclaration : Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → vise tous les créanciers antérieurs et Art. L622-26 Article L622-26 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A défaut de déclaration dans les délais prévus à l'article L. 622-24, les créanciers ne sont pas admis dans les répartitions et les dividendes à moins que le juge-commissaire ne les relève de leur forclusion s'ils établi... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → écarte des répartitions le créancier forclos, privilégié ou non.

• ✗« Le super-privilège prime toutes les hypothèques pour la totalité des charges. »

  ✓Le rang favorable ne couvre que certaines charges, selon la loi du 10 juillet 1965 et l'article 2374 du code civil (hors corpus). Le surplus se classe plus bas. Art. L643-8 Article L643-8 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.-Sans préjudice du droit de propriété ou de rétention opposable à la procédure collective et des dispositions des articles L. 622-17 et L. 641-13, le montant de l'actif distribuable est réparti dans l'ordre suivant :... En vigueur depuis le 25/10/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → renvoie l'ordre interne des sûretés immobilières au code civil : c'est là que tout se joue.

• ✗« En procédure collective, le syndicat peut faire vendre le lot lui-même. »

  ✓Non : la réalisation des immeubles appartient à la procédure (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), le juge-commissaire fixant la mise à prix et les conditions. Le syndicat fait valoir son rang sur le prix, il ne conduit pas la vente.

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