Préemption et pactes de préférence
Par Alexandre Baumberger, ancien juge au tribunal de commerce de Bordeaux (2018-2026), juge du contentieux, juge des procédures collectives et juge-commissaire Mis à jour le
Le droit d'acheter en priorité un bien avant tout autre acquéreur, qu'il résulte de la loi (préemption) ou d'un contrat (pacte de préférence).
Définition Débutant
Le droit d'acheter en priorité un bien avant tout autre acquéreur, qu'il résulte de la loi (préemption) ou d'un contrat (pacte de préférence).
À quoi ça sert
Un droit de préemption légal ou un pacte de préférence conventionnel confère à son titulaire une priorité pour acquérir un bien mis en vente. Dans une liquidation, ces droits sont un obstacle technique majeur : le liquidateur qui réalise l'actif (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , Art. L642-19 Article L642-19 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Le juge-commissaire soit ordonne la vente aux enchères publiques, soit autorise, aux prix et conditions qu'il détermine, la vente de gré à gré des autres biens du débiteur lorsqu'elle est de nature à garantir les intérêt... En vigueur depuis le 20/11/2016 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) doit les purger, faute de quoi la vente encourt la nullité ou la substitution du titulaire évincé. Chaque droit non identifié coûte des mois de retard et parfois la vente elle-même.
Exemple concret
Une liquidation comprend un local commercial exploité par le débiteur et un terrain à usage agricole. Le liquidateur obtient l'autorisation de vendre de gré à gré (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) et signe deux compromis. Deux mois plus tard, tout est bloqué : le terrain relève de la préemption de la société d'aménagement foncier et d'établissement rural, dont la notification n'a pas été faite, et les statuts d'une société civile détenant un lot voisin comportaient un pacte de préférence au profit des associés. Le premier acquéreur perd sa vente au profit du préempteur ; le second voit son titre contesté. Six mois de perdus, des frais d'acte à refaire, et un actif dévalorisé par l'incertitude. L'audit préalable des droits de préemption aurait coûté quelques heures.
Illustration pédagogique fictive, à but d'explication.
Points de vigilance
- Faites l'inventaire des droits de préemption dès l'ouverture (Art. L622-6 Article L622-6 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Dès l'ouverture de la procédure, il est dressé un inventaire du patrimoine du débiteur qui constitue le gage de ses créanciers professionnels ainsi que des garanties qui le grèvent. Cet inventaire, remis à l'administrate... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : urbanisme, foncier agricole, baux commerciaux, statuts de sociétés, règlements de copropriété, pactes d'associés.
- Le pacte de préférence est le plus difficile à détecter, car il n'est pas toujours publié : interrogez le débiteur et exploitez les statuts et actes archivés.
- Chaque droit a son délai de réponse propre : la purge se planifie en amont du calendrier de cession, sous peine de compromettre les offres.
- Informez le candidat acquéreur des purges à réaliser : une vente conclue sous condition explicite vaut mieux qu'un titre attaqué deux ans plus tard.
- Le prix notifié au préempteur doit être sincère : une notification à un prix supérieur au prix réellement convenu fragilise toute l'opération.
Dans la même famille
Les contrats en cours : voir toute la famille.
À retenir
- Préemption légale ou pacte conventionnel : le liquidateur doit purger avant de réaliser (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , Art. L642-19 Article L642-19 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Le juge-commissaire soit ordonne la vente aux enchères publiques, soit autorise, aux prix et conditions qu'il détermine, la vente de gré à gré des autres biens du débiteur lorsqu'elle est de nature à garantir les intérêt... En vigueur depuis le 20/11/2016 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Sanction possible : nullité de la vente ou substitution du bénéficiaire (article 1123 du code civil, hors corpus).
- L'autorisation du juge-commissaire ne dispense d'aucune notification aux titulaires de droits.