Immeuble
Par Alexandre Baumberger, ancien juge au tribunal de commerce de Bordeaux (2018-2026), juge du contentieux, juge des procédures collectives et juge-commissaire Mis à jour le
Un bien qui ne peut être déplacé (terrain, bâtiment). Sa vente en procédure suit des règles particulières.
Définition Standard
Bien immobilier par nature ou par destination ; sa réalisation en liquidation obéit à des modalités spécifiques (vente sur adjudication ou de gré à gré autorisée).
À quoi ça sert
L'immeuble est presque toujours l'actif le plus lourd d'un dossier : le plus long à vendre, le plus souvent hypothéqué, le plus déterminant pour le rendement des créanciers. Sa réalisation en liquidation a un régime propre : les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve de non-contrariété avec le Livre VI, et le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
Quand & où ça s'applique
Dès l'inventaire (recensement, inscriptions, occupation), puis à chaque étape de la réalisation : choix de la voie de vente, ordonnance du juge-commissaire, distribution du prix (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , Art. L642-12 Article L642-12 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Lorsque la cession porte sur des biens grevés d'un privilège spécial, d'un gage, d'un nantissement ou d'une hypothèque, le tribunal affecte à chacun de ces biens, pour la répartition du prix et l'exercice du droit de pré... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → en cession d'entreprise).
Qui est concerné, qui décide
- Le juge-commissaire, qui fixe la mise à prix et les conditions essentielles, et peut ordonner une adjudication amiable ou autoriser une vente de gré à gré (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Le liquidateur, qui peut être subrogé dans les droits du créancier saisissant lorsqu'une saisie immobilière antérieure à l'ouverture avait été suspendue, la procédure reprenant au stade où elle avait été arrêtée (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Les créanciers hypothécaires, dont le droit de préférence s'exerce sur le prix et, en cession d'entreprise, sur la quote-part affectée au bien (Art. L642-12 Article L642-12 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Lorsque la cession porte sur des biens grevés d'un privilège spécial, d'un gage, d'un nantissement ou d'une hypothèque, le tribunal affecte à chacun de ces biens, pour la répartition du prix et l'exercice du droit de pré... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Le débiteur personne physique, dont la résidence principale est de droit insaisissable par les créanciers professionnels (Art. L526-1 Article L526-1 En vigueur Code de commerce · Des difficultés des entreprises Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil, les droits d'une personne physique immatriculée au registre national des entreprises sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale sont de droit insaisissable... En vigueur depuis le 01/01/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) et donc hors du périmètre de réalisation.
Conditions d'application
- Cadre de la vente : articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, hors L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve de non-contrariété avec le Livre VI (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Trois voies : adjudication judiciaire, adjudication amiable sur mise à prix fixée, ou vente de gré à gré aux prix et conditions déterminés, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues le justifient (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Saisie immobilière antérieure suspendue par le jugement d'ouverture : subrogation possible du liquidateur et reprise de la saisie au stade atteint (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- En plan de cession, la quote-part du prix affectée à l'immeuble grevé détermine l'exercice du droit de préférence, et le paiement complet du prix emporte purge des inscriptions (Art. L642-12 Article L642-12 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Lorsque la cession porte sur des biens grevés d'un privilège spécial, d'un gage, d'un nantissement ou d'une hypothèque, le tribunal affecte à chacun de ces biens, pour la répartition du prix et l'exercice du droit de pré... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
Exemple concret
Une société en liquidation détient un entrepôt hypothéqué, déjà objet d'une saisie immobilière suspendue par le jugement d'ouverture. Plutôt que de repartir de zéro, le liquidateur demande à être subrogé dans les droits du créancier saisissant : les actes déjà accomplis sont réputés faits pour son compte et la saisie reprend au stade atteint (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). Le juge-commissaire, constatant la qualité de l'emplacement et deux offres écrites, ordonne une adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : mois gagnés, frais évités, prix supérieur.
Illustration pédagogique fictive, à but d'explication.
Points de vigilance
- Faites l'état des inscriptions avant toute mise en vente : elles commandent la répartition et la faisabilité du prix envisagé.
- Vérifiez l'occupation du bien (bail, occupation sans titre) : elle pèse davantage sur le prix que la mise à prix elle-même.
- Résidence principale d'un entrepreneur personne physique : insaisissable de droit par les créanciers professionnels (Art. L526-1 Article L526-1 En vigueur Code de commerce · Des difficultés des entreprises Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil, les droits d'une personne physique immatriculée au registre national des entreprises sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale sont de droit insaisissable... En vigueur depuis le 01/01/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : ne l'inscrivez pas à l'actif réalisable.
Idées reçues
-
« En liquidation, l'immeuble part forcément aux enchères judiciaires. »
Trois voies coexistent : adjudication judiciaire, adjudication amiable et vente de gré à gré autorisée, le juge-commissaire choisissant selon la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
-
« L'ouverture de la procédure fait perdre tout le travail de la saisie immobilière en cours. »
La saisie est suspendue, pas anéantie : le liquidateur peut être subrogé dans les droits du créancier saisissant et la saisie reprend au stade où le jugement l'avait arrêtée (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
Cité par
Les notions dont l'explication s'appuie sur ce terme.
Dans la même famille
Les biens et leur cession : voir toute la famille.
À retenir
- Ventes d'immeubles : cadre du code des procédures civiles d'exécution avec les exceptions et réserves de Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → .
- Le juge-commissaire fixe mise à prix et conditions essentielles et peut ouvrir la voie amiable ou le gré à gré (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Saisie antérieure suspendue : subrogation du liquidateur et reprise au stade atteint (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).