Propriété (démembrement)
Par Alexandre Baumberger, ancien juge au tribunal de commerce de Bordeaux (2018-2026), juge du contentieux, juge des procédures collectives et juge-commissaire Mis à jour le
Le partage du droit de propriété entre l'usufruit (l'usage) et la nue-propriété (le fond), qui a des conséquences sur ce qui peut être saisi ou vendu.
Définition Expert
Le démembrement (usufruit, art. 578 s. ; nue-propriété) répartit les prérogatives. En procédure, le liquidateur ne peut réaliser que le droit détenu par le débiteur (usufruit ou nue-propriété, Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), la valorisation tenant compte du démembrement ; la reconstitution de la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit peut échapper à la procédure close.
À quoi ça sert
La propriété peut être démembrée entre un usufruitier, qui use du bien et en perçoit les fruits, et un nu-propriétaire, qui en détient la substance (articles 578 et suivants du code civil, hors corpus du livre VI). En procédure collective, la conséquence est mécanique : le liquidateur ne peut réaliser que le droit dont le débiteur est titulaire, usufruit ou nue-propriété, et non la pleine propriété du bien. La valeur de ce droit isolé est structurellement inférieure à celle du bien entier, ce qui commande la stratégie de réalisation et déçoit régulièrement les attentes des créanciers.
Quand & où ça s'applique
Dès l'inventaire, qui recense le patrimoine du débiteur constituant le gage de ses créanciers professionnels ainsi que les garanties qui le grèvent (Art. L622-6 Article L622-6 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Dès l'ouverture de la procédure, il est dressé un inventaire du patrimoine du débiteur qui constitue le gage de ses créanciers professionnels ainsi que des garanties qui le grèvent. Cet inventaire, remis à l'administrate... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), et à chaque réalisation d'actif : vente d'immeuble (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) ou vente de biens mobiliers (Art. L642-19 Article L642-19 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Le juge-commissaire soit ordonne la vente aux enchères publiques, soit autorise, aux prix et conditions qu'il détermine, la vente de gré à gré des autres biens du débiteur lorsqu'elle est de nature à garantir les intérêt... En vigueur depuis le 20/11/2016 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
Qui est concerné, qui décide
- Le liquidateur, qui exerce les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine pendant toute la durée de la liquidation (Art. L641-9 Article L641-9 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.- Le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l'administration et de la disposition de ses biens composant le patrimoine... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : ni plus ni moins que ces droits.
- Le titulaire de l'autre démembrement, usufruitier ou nu-propriétaire étranger à la procédure, dont le droit n'entre pas dans l'assiette de réalisation.
- Les créanciers, dont le gage se limite au droit détenu par le débiteur.
- Les familles, où le démembrement résulte le plus souvent d'une donation ou d'une succession : la procédure collective y rencontre le droit patrimonial de la famille.
Conditions d'application
- Le jugement de liquidation emporte dessaisissement du débiteur de l'administration et de la disposition de ses biens composant le patrimoine engagé par l'activité professionnelle (Art. L641-9 Article L641-9 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.- Le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l'administration et de la disposition de ses biens composant le patrimoine... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : le liquidateur exerce les droits et actions correspondants, dans leur consistance exacte.
- L'inventaire recense le patrimoine du débiteur et les garanties qui le grèvent (Art. L622-6 Article L622-6 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Dès l'ouverture de la procédure, il est dressé un inventaire du patrimoine du débiteur qui constitue le gage de ses créanciers professionnels ainsi que des garanties qui le grèvent. Cet inventaire, remis à l'administrate... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : la nature démembrée d'un droit doit y apparaître, faute de quoi la valorisation sera fausse dès l'origine.
- Les ventes d'immeubles obéissent à Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → : le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente, et peut autoriser une vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine.
- Le démembrement ne se confond pas avec les biens détenus à titre précaire, qui relèvent, eux, de la revendication (Art. L624-16 Article L624-16 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Peuvent être revendiqués, à condition qu'ils se retrouvent en nature, les biens meubles remis à titre précaire au débiteur ou ceux transférés dans un patrimoine fiduciaire dont le débiteur conserve l'usage ou la jouissan... En vigueur depuis le 15/02/2009 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : le premier est un droit réel du débiteur, les seconds ne lui appartiennent pas.
Exemple concret
Un entrepreneur en liquidation détient la nue-propriété d'un immeuble locatif, l'usufruit appartenant à sa mère. Le liquidateur ne peut vendre que la nue-propriété (Art. L641-9 Article L641-9 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.- Le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l'administration et de la disposition de ses biens composant le patrimoine... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : l'usufruit reste hors procédure. Le marché de la nue-propriété est plus étroit et sa valeur inférieure à celle de la pleine propriété. Le juge-commissaire fixe une mise à prix qui intègre cette réalité (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). Si la vente n'aboutit pas et que la liquidation est clôturée, l'extinction ultérieure de l'usufruit reconstituera la pleine propriété entre les mains du débiteur, hors de la procédure close : d'où l'importance d'arbitrer entre vendre au prix du démembrement ou ne pas vendre du tout.
Illustration pédagogique fictive, à but d'explication.
Points de vigilance
- Faites établir clairement la nature du droit détenu dès l'inventaire (Art. L622-6 Article L622-6 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Dès l'ouverture de la procédure, il est dressé un inventaire du patrimoine du débiteur qui constitue le gage de ses créanciers professionnels ainsi que des garanties qui le grèvent. Cet inventaire, remis à l'administrate... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : usufruit, nue-propriété, indivision, chacun a son marché et sa décote.
- Une vente de gré à gré autorisée par le juge-commissaire (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , Art. L642-19 Article L642-19 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Le juge-commissaire soit ordonne la vente aux enchères publiques, soit autorise, aux prix et conditions qu'il détermine, la vente de gré à gré des autres biens du débiteur lorsqu'elle est de nature à garantir les intérêt... En vigueur depuis le 20/11/2016 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) est souvent la seule issue réaliste pour un droit démembré : les enchères y trouvent rarement preneur.
- Attention à la confusion avec la revendication : les biens remis à titre précaire relèvent de Art. L624-16 Article L624-16 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Peuvent être revendiqués, à condition qu'ils se retrouvent en nature, les biens meubles remis à titre précaire au débiteur ou ceux transférés dans un patrimoine fiduciaire dont le débiteur conserve l'usage ou la jouissan... En vigueur depuis le 15/02/2009 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → et d'un délai propre (Art. L624-9 Article L624-9 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde La revendication des meubles ne peut être exercée que dans le délai de trois mois suivant la publication du jugement ouvrant la procédure. En vigueur depuis le 15/02/2009 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), pas du démembrement.
Idées reçues
-
« Le liquidateur peut vendre l'immeuble entier puisqu'il en vend une partie. »
Non : il exerce les droits du débiteur (Art. L641-9 Article L641-9 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.- Le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l'administration et de la disposition de ses biens composant le patrimoine... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), pas ceux des tiers. Vendre la pleine propriété supposerait l'accord du titulaire de l'autre démembrement. Ce qui est réalisé, c'est le droit tel qu'il existe, avec sa décote de marché.
-
« Un bien démembré échappe entièrement à mes créanciers. »
Le droit du débiteur, usufruit ou nue-propriété, fait partie de son patrimoine, figure à l'inventaire (Art. L622-6 Article L622-6 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Dès l'ouverture de la procédure, il est dressé un inventaire du patrimoine du débiteur qui constitue le gage de ses créanciers professionnels ainsi que des garanties qui le grèvent. Cet inventaire, remis à l'administrate... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) et peut être réalisé (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). Le démembrement diminue la valeur saisissable, il ne crée pas d'immunité.
Analyse expert +
Analyse stratégique
Le traitement d'un droit démembré est un arbitrage entre valeur et temps : vendre la nue-propriété tout de suite à sa valeur de marché, ou constater que le produit espéré ne justifie pas les frais de réalisation. La seconde branche mérite d'être posée franchement au juge-commissaire, car la clôture peut être prononcée lorsque l'intérêt de la poursuite des opérations est disproportionné par rapport aux difficultés de réalisation des actifs résiduels (Art. L643-9 Article L643-9 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Dans le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire, le tribunal fixe le délai au terme duquel la clôture de la procédure devra être examinée. Si la clôture ne peut être prononcée au terme de ce délai, le tr... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). Côté conseil patrimonial, le démembrement organisé longtemps avant la difficulté est une structure licite ; organisé à sa veille, il rencontre les nullités de la période suspecte et la sanction de l'organisation frauduleuse d'insolvabilité : la date fait tout.
Erreurs fréquentes
- Valoriser un droit démembré au prix de la pleine propriété dans les prévisions de distribution.
- Confondre démembrement et détention précaire, et laisser passer le délai de revendication de Art. L624-9 Article L624-9 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde La revendication des meubles ne peut être exercée que dans le délai de trois mois suivant la publication du jugement ouvrant la procédure. En vigueur depuis le 15/02/2009 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → pour des biens qui en relevaient.
- Négliger d'informer le titulaire de l'autre démembrement d'un projet de vente : sa coopération est souvent la clé du seul schéma rentable, la vente conjointe.
Dans la même famille
Le vocabulaire de base : voir toute la famille.
À retenir
- Seul le droit détenu par le débiteur est réalisable (Art. L641-9 Article L641-9 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.- Le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l'administration et de la disposition de ses biens composant le patrimoine... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : usufruit ou nue-propriété, jamais la pleine propriété d'autrui.
- Le démembrement décote la valeur saisissable sans créer d'immunité.
- Le régime de l'usufruit relève des articles 578 et suivants du code civil (hors corpus).