Nue-propriété
Par Alexandre Baumberger, ancien juge au tribunal de commerce de Bordeaux (2018-2026), juge du contentieux, juge des procédures collectives et juge-commissaire Mis à jour le
Le droit de propriété d'un bien sans le droit d'en jouir (celui-ci appartenant à l'usufruitier). Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété à la fin de l'usufruit.
Définition Expert
Démembrement de propriété (art. 578 s. du Code civil). En procédure, la nue-propriété du débiteur peut être réalisée (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), sous réserve des droits de l'usufruitier ; la valorisation tient compte du démembrement, la reconstitution de la pleine propriété au décès de l'usufruitier échappant, en principe, à la procédure clôturée.
À quoi ça sert
Le démembrement de propriété, l'usufruitier a l'usage et les fruits, le nu-propriétaire a le droit de disposer et attend l'extinction de l'usufruit, est un grand classique du patrimoine des dirigeants : donation avec réserve d'usufruit des parents, résidence familiale achetée en démembrement, parts de société civile transmises par anticipation. En procédure collective, la question devient très concrète : la nue-propriété est un bien saisissable et cessible, elle figure à l'inventaire (Art. L622-6 Article L622-6 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Dès l'ouverture de la procédure, il est dressé un inventaire du patrimoine du débiteur qui constitue le gage de ses créanciers professionnels ainsi que des garanties qui le grèvent. Cet inventaire, remis à l'administrate... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) et le liquidateur peut la réaliser (Art. L642-19 Article L642-19 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Le juge-commissaire soit ordonne la vente aux enchères publiques, soit autorise, aux prix et conditions qu'il détermine, la vente de gré à gré des autres biens du débiteur lorsqu'elle est de nature à garantir les intérêt... En vigueur depuis le 20/11/2016 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). Mais elle se vend mal, et c'est précisément là que se joue la stratégie.
Quand & où ça s'applique
Dès l'inventaire du patrimoine (Art. L622-6 Article L622-6 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Dès l'ouverture de la procédure, il est dressé un inventaire du patrimoine du débiteur qui constitue le gage de ses créanciers professionnels ainsi que des garanties qui le grèvent. Cet inventaire, remis à l'administrate... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) et tout au long de la liquidation, quand le liquidateur recense les droits réels du débiteur. Le sujet ressurgit à la clôture pour insuffisance d'actif (Art. L643-9 Article L643-9 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Dans le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire, le tribunal fixe le délai au terme duquel la clôture de la procédure devra être examinée. Si la clôture ne peut être prononcée au terme de ce délai, le tr... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), et au décès de l'usufruitier, événement qui reconstitue la pleine propriété et change tout.
Qui est concerné, qui décide
- Le débiteur personne physique nu-propriétaire, souvent persuadé à tort que ce droit « qui ne rapporte rien » échappe à ses créanciers.
- Le liquidateur, qui doit décider s'il réalise un actif difficile à vendre ou s'il l'abandonne au vu de son prix de marché.
- L'usufruitier, le plus souvent un parent, dont le confort de vie n'est pas atteint par la vente de la nue-propriété mais dont l'environnement change : il aura un nouveau nu-propriétaire, inconnu de lui.
- Les créanciers, dont le gage inclut ce droit, régi par le code civil, sans qu'il soit besoin d'attendre la fin du démembrement.
Conditions d'application
- La nue-propriété est un droit réel autonome : elle s'évalue, se saisit et se vend, indépendamment de l'usufruit, selon les règles du code civil.
- Sa valeur de marché est très inférieure à celle de la pleine propriété : elle dépend de l'espérance de vie de l'usufruitier, et un acquéreur accepte d'immobiliser des fonds sans jouissance ni revenu.
- En liquidation, la réalisation suit les voies ordinaires : autorisation du juge-commissaire pour la vente de gré à gré ou aux enchères (Art. L642-19 Article L642-19 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Le juge-commissaire soit ordonne la vente aux enchères publiques, soit autorise, aux prix et conditions qu'il détermine, la vente de gré à gré des autres biens du débiteur lorsqu'elle est de nature à garantir les intérêt... En vigueur depuis le 20/11/2016 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), voire les formes propres aux immeubles (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Le démembrement consenti par le débiteur lui-même en période suspecte peut, s'il est gratuit ou déséquilibré, tomber sous les nullités (Art. L632-1 Article L632-1 En vigueur Code de commerce · Du redressement judiciaire I. ― Sont nuls, lorsqu'ils sont intervenus depuis la date de cessation des paiements, les actes suivants : 1° Tous les actes à titre gratuit translatifs de propriété mobilière ou immobilière ; 2° Tout contrat commutati... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , Art. L632-2 Article L632-2 En vigueur Code de commerce · Du redressement judiciaire Les paiements pour dettes échues effectués à compter de la date de cessation des paiements et les actes à titre onéreux accomplis à compter de cette même date peuvent être annulés si ceux qui ont traité avec le débiteur... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
Exemple concret
Un gérant en liquidation détient la nue-propriété de l'appartement de sa mère, usufruitière et bien vivante. Le liquidateur inscrit le droit à l'inventaire (Art. L622-6 Article L622-6 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Dès l'ouverture de la procédure, il est dressé un inventaire du patrimoine du débiteur qui constitue le gage de ses créanciers professionnels ainsi que des garanties qui le grèvent. Cet inventaire, remis à l'administrate... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). Deux voies s'ouvrent : la vente de la nue-propriété seule, à un prix décoté que le marché consent difficilement, ou la vente en pleine propriété si l'usufruitière accepte de vendre en même temps, chacun recevant sa quote-part du prix selon la clé de répartition retenue. La seconde solution rapporte bien davantage à la procédure, mais elle suppose l'accord de l'usufruitière : la négociation familiale devient un enjeu de liquidation.
Illustration pédagogique fictive, à but d'explication.
Points de vigilance
- Déclarez le démembrement spontanément à l'inventaire : la dissimulation d'un droit réel est un manquement grave, susceptible de nourrir les sanctions (Art. L653-8 Article L653-8 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Dans les cas prévus aux articles L. 653-3 à L. 653-6, le tribunal peut prononcer, à la place de la faillite personnelle, l'interdiction de diriger, gérer, administrer ou contrôler, directement ou indirectement, soit tout... En vigueur depuis le 08/08/2015 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Vérifiez les clauses de l'acte : certaines donations comportent une interdiction d'aliéner ou un droit de retour, qui modifient la valeur et parfois la saisissabilité du droit ; ces stipulations relèvent du code civil et se lisent au cas par cas.
- Si l'usufruitier s'éteint pendant la procédure, la pleine propriété se reconstitue dans le patrimoine du débiteur dessaisi (Art. L641-9 Article L641-9 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.- Le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l'administration et de la disposition de ses biens composant le patrimoine... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : l'actif change de nature du jour au lendemain.
- En société civile, la nue-propriété de parts pose en plus la question du droit de vote : les statuts en décident, et un liquidateur cédant sans le vérifier vend un actif dont il ignore la consistance politique.
Idées reçues
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« La nue-propriété ne rapporte rien, donc elle est hors de portée de mes créanciers. »
Ne rien rapporter n'est pas être insaisissable. La nue-propriété est un droit réel qui figure à l'inventaire (Art. L622-6 Article L622-6 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Dès l'ouverture de la procédure, il est dressé un inventaire du patrimoine du débiteur qui constitue le gage de ses créanciers professionnels ainsi que des garanties qui le grèvent. Cet inventaire, remis à l'administrate... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) et que le liquidateur peut faire vendre (Art. L642-19 Article L642-19 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Le juge-commissaire soit ordonne la vente aux enchères publiques, soit autorise, aux prix et conditions qu'il détermine, la vente de gré à gré des autres biens du débiteur lorsqu'elle est de nature à garantir les intérêt... En vigueur depuis le 20/11/2016 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). Ce qui est protégé, c'est l'usufruitier dans sa jouissance, pas le nu-propriétaire dans sa propriété.
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« Il suffit de donner la nue-propriété à mes enfants avant de déposer. »
C'est un acte à titre gratuit translatif de propriété, exactement la première catégorie de nullité de droit de la période suspecte (Art. L632-1 Article L632-1 En vigueur Code de commerce · Du redressement judiciaire I. ― Sont nuls, lorsqu'ils sont intervenus depuis la date de cessation des paiements, les actes suivants : 1° Tous les actes à titre gratuit translatifs de propriété mobilière ou immobilière ; 2° Tout contrat commutati... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). La donation faite depuis la cessation des paiements est nulle, et la date de cessation se reporte jusqu'à dix-huit mois en arrière (Art. L631-8 Article L631-8 En vigueur Code de commerce · Du redressement judiciaire Le tribunal fixe la date de cessation des paiements après avoir sollicité les observations du débiteur. A défaut de détermination de cette date, la cessation des paiements est réputée être intervenue à la date du jugemen... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
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« L'usufruitier peut bloquer toute vente. »
Il peut refuser de vendre son usufruit, ce qui limite la procédure à la cession de la seule nue-propriété, décotée. Il ne peut pas empêcher cette cession-là. Son pouvoir est un pouvoir de négociation sur le prix global, pas un droit de veto sur le principe.
Analyse expert +
Analyse stratégique
Le nerf du dossier est la négociation tripartite entre le liquidateur, l'usufruitier et le candidat acquéreur. Le liquidateur a intérêt à la vente en pleine propriété, qui supprime la décote ; l'usufruitier, souvent âgé, a intérêt à conserver son logement. Le compromis classique consiste à faire racheter la nue-propriété par la famille elle-même, à un prix expertisé et sous le contrôle du juge-commissaire (Art. L642-19 Article L642-19 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Le juge-commissaire soit ordonne la vente aux enchères publiques, soit autorise, aux prix et conditions qu'il détermine, la vente de gré à gré des autres biens du débiteur lorsqu'elle est de nature à garantir les intérêt... En vigueur depuis le 20/11/2016 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : la procédure encaisse un prix supérieur à celui du marché des nues-propriétés, la famille conserve le bien, et le contentieux de la vente forcée est évité. Ce montage doit être documenté avec soin, car la vente à un proche du débiteur appelle une vigilance particulière et une transparence totale sur l'évaluation.
Erreurs fréquentes
- Traiter la nue-propriété comme un actif négligeable et l'omettre de l'inventaire : l'omission se découvre toujours, par le fichier immobilier ou la déclaration fiscale.
- Évaluer la nue-propriété au barème fiscal de l'usufruit : ce barème est un outil d'assiette, pas une valeur de marché, et il conduit régulièrement à surestimer l'actif réalisable.
- Oublier que le débiteur nu-propriétaire supporte certaines charges de la chose selon le code civil : un actif décoté peut aussi être un passif de trésorerie pendant la procédure.
- Négliger l'hypothèse du décès de l'usufruitier en cours de liquidation : le calendrier de clôture (Art. L643-9 Article L643-9 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Dans le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire, le tribunal fixe le délai au terme duquel la clôture de la procédure devra être examinée. Si la clôture ne peut être prononcée au terme de ce délai, le tr... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) doit intégrer ce facteur quand l'usufruitier est très âgé.
Cité par
Les notions dont l'explication s'appuie sur ce terme.
Dans la même famille
Le débiteur : statuts et patrimoine : voir toute la famille.
À retenir
- La nue-propriété est saisissable et cessible : inventaire (Art. L622-6 Article L622-6 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Dès l'ouverture de la procédure, il est dressé un inventaire du patrimoine du débiteur qui constitue le gage de ses créanciers professionnels ainsi que des garanties qui le grèvent. Cet inventaire, remis à l'administrate... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) puis réalisation (Art. L642-19 Article L642-19 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Le juge-commissaire soit ordonne la vente aux enchères publiques, soit autorise, aux prix et conditions qu'il détermine, la vente de gré à gré des autres biens du débiteur lorsqu'elle est de nature à garantir les intérêt... En vigueur depuis le 20/11/2016 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Sa valeur est fortement décotée : la vente conjointe avec l'usufruitier rapporte davantage, mais suppose son accord.
- Le démembrement organisé en période suspecte tombe sous les nullités (Art. L632-1 Article L632-1 En vigueur Code de commerce · Du redressement judiciaire I. ― Sont nuls, lorsqu'ils sont intervenus depuis la date de cessation des paiements, les actes suivants : 1° Tous les actes à titre gratuit translatifs de propriété mobilière ou immobilière ; 2° Tout contrat commutati... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , Art. L632-2 Article L632-2 En vigueur Code de commerce · Du redressement judiciaire Les paiements pour dettes échues effectués à compter de la date de cessation des paiements et les actes à titre onéreux accomplis à compter de cette même date peuvent être annulés si ceux qui ont traité avec le débiteur... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- L'extinction de l'usufruit pendant la procédure reconstitue la pleine propriété dans le patrimoine dessaisi (Art. L641-9 Article L641-9 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.- Le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l'administration et de la disposition de ses biens composant le patrimoine... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).