Folle enchère
Par Alexandre Baumberger, ancien juge au tribunal de commerce de Bordeaux (2018-2026), juge du contentieux, juge des procédures collectives et juge-commissaire Mis à jour le
Quand l'acheteur d'un bien aux enchères ne paie pas, le bien est remis en vente à ses risques : c'est la folle enchère (ou réitération des enchères).
Définition Expert
Réitération des enchères (art. L. 322-12 du Code des procédures civiles d'exécution) : à défaut de paiement par l'adjudicataire, le bien est revendu à ses frais et risques, l'enchérisseur défaillant devant la différence. Le mécanisme s'applique aux ventes d'actifs sur saisie ou en liquidation.
À quoi ça sert
L'adjudicataire qui ne paie pas le prix expose le bien à une remise en vente à ses risques : c'est la folle enchère, ou réitération des enchères, organisée par le code des procédures civiles d'exécution. Le fol enchérisseur répond de la différence de prix si la nouvelle vente se réalise moins cher, sans profiter de l'éventuel excédent. Le mécanisme intéresse directement la liquidation, car les ventes d'immeubles y ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, sous les réserves prévues par le Livre VI (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
Quand & où ça s'applique
Après une adjudication, judiciaire ou amiable, lorsque l'adjudicataire ne consigne pas ou ne règle pas le prix et les frais dans les conditions fixées. En liquidation, le cadre est celui de la vente ordonnée par le juge-commissaire (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → pour les immeubles, Art. L642-19 Article L642-19 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Le juge-commissaire soit ordonne la vente aux enchères publiques, soit autorise, aux prix et conditions qu'il détermine, la vente de gré à gré des autres biens du débiteur lorsqu'elle est de nature à garantir les intérêt... En vigueur depuis le 20/11/2016 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → pour les autres biens).
Qui est concerné, qui décide
- L'adjudicataire défaillant, qui reste tenu de la différence de prix et des frais de la nouvelle vente (code des procédures civiles d'exécution).
- Le liquidateur, qui doit relancer la vente et mesurer l'impact du retard sur le calendrier de la procédure.
- Les créanciers inscrits, dont le rendement dépend du prix finalement obtenu.
- Le juge-commissaire, qui a fixé la mise à prix et les conditions essentielles de la vente (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
Conditions d'application
- L'adjudication ne vaut transfert qu'aux conditions fixées : le défaut de paiement du prix dans les délais ouvre la remise en vente (code des procédures civiles d'exécution).
- En liquidation, les ventes d'immeubles suivent les articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve de non-contrariété avec le Livre VI (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : c'est de ce cadre que dépend la comparaison des deux prix.
- Le juge-commissaire peut préférer une adjudication amiable ou une vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : trois voies, un même objectif de valorisation.
Exemple concret
Un immeuble de la liquidation est adjugé à 420 000 euros. L'adjudicataire n'obtient pas son financement et ne règle pas : le bien est remis en vente et part à 360 000 euros. La procédure conserve le prix obtenu et le fol enchérisseur répond de la différence ainsi que des frais de la seconde vente (code des procédures civiles d'exécution). Pour le liquidateur, la vraie perte est ailleurs : six mois de calendrier, des frais de garde et un délai de clôture repoussé (Art. L643-9 Article L643-9 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Dans le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire, le tribunal fixe le délai au terme duquel la clôture de la procédure devra être examinée. Si la clôture ne peut être prononcée au terme de ce délai, le tr... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → fixe le terme au vu duquel la clôture est examinée).
Illustration pédagogique fictive, à but d'explication.
Points de vigilance
- Enchérir suppose un financement disponible et non une promesse : la sanction n'est pas seulement la perte du bien.
- Vérifiez les conditions essentielles fixées par le juge-commissaire (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) avant l'audience de vente : elles commandent les délais de paiement.
- Pour le liquidateur, un candidat solide à un prix légèrement inférieur vaut mieux qu'un enchérisseur brillant et incertain : le temps perdu ne se rattrape pas.
Idées reçues
-
« Si je ne paie pas, je perds simplement le bien adjugé. »
Le fol enchérisseur est tenu de la différence de prix et des frais si la revente se fait moins cher (code des procédures civiles d'exécution). Enchérir sans financement sécurisé n'est pas un pari sans mise.
-
« En liquidation, la vente d'un immeuble obéit à des règles à part. »
Elle emprunte au droit commun de la saisie immobilière : les ventes ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, avec les exceptions et réserves de Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → . Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles.
Analyse expert +
Analyse stratégique
Le risque de folle enchère est l'un des arguments les plus solides en faveur de la vente de gré à gré autorisée (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , Art. L642-19 Article L642-19 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Le juge-commissaire soit ordonne la vente aux enchères publiques, soit autorise, aux prix et conditions qu'il détermine, la vente de gré à gré des autres biens du débiteur lorsqu'elle est de nature à garantir les intérêt... En vigueur depuis le 20/11/2016 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : un acquéreur identifié, dont le financement a été vérifié, à un prix fixé par le juge-commissaire, sécurise le calendrier bien mieux qu'une enchère spectaculaire. Le liquidateur avisé documente donc son choix de voie : consistance du bien, emplacement, offres reçues, exactement les critères que Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → retient pour permettre au juge-commissaire d'ordonner une adjudication amiable ou d'autoriser un gré à gré.
Erreurs fréquentes
- Sélectionner sur le seul montant sans vérifier la capacité de paiement : la revente à la baisse efface le gain apparent.
- Oublier les frais et le coût de portage entre les deux ventes : ils s'imputent sur le rendement des créanciers inscrits.
- Négliger la subrogation possible du liquidateur dans les droits du créancier saisissant lorsqu'une saisie immobilière antérieure avait été suspendue (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : elle évite de tout recommencer.
Cité par
Les notions dont l'explication s'appuie sur ce terme.
Dans la même famille
Les biens et leur cession : voir toute la famille.
À retenir
- Défaut de paiement de l'adjudicataire = remise en vente à ses risques (code des procédures civiles d'exécution).
- Le fol enchérisseur répond de la différence de prix et des frais.
- En liquidation, les ventes d'immeubles suivent le cadre de Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , le juge-commissaire fixant mise à prix et conditions essentielles.