Réitération des enchères
Par Alexandre Baumberger, ancien juge au tribunal de commerce de Bordeaux (2018-2026), juge du contentieux, juge des procédures collectives et juge-commissaire Mis à jour le
Quand l'acheteur aux enchères ne paie pas, le bien est remis en vente à ses frais et risques (autre nom de la folle enchère).
Définition Standard
Remise aux enchères d'un bien adjugé faute de paiement par l'adjudicataire ; celui-ci répond de la différence de prix.
À quoi ça sert
Un immeuble est adjugé, puis l'adjudicataire ne paie pas ou ne publie pas : le bien est remis aux enchères à ses frais et à ses risques. Le mécanisme, connu autrefois sous le nom de folle enchère, s'applique aux ventes réalisées dans la liquidation, les ventes d'immeubles ayant lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9 (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). En procédure collective, la réitération des enchères est régie par renvoi aux articles R. 322-66 à R. 322-72 du même code (Art. R642-29-2 Article R642-29-2 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Seules sont applicables à la cession des actifs du débiteur par voie d'adjudication judiciaire celles des dispositions de la section 4 du chapitre II du titre II du livre III du code des procédures civiles d'exécution qu... En vigueur depuis le 01/06/2012 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
Quand & où ça s'applique
Après l'adjudication, à deux moments : si l'adjudicataire ne fait pas publier l'acte ou le jugement d'adjudication au service de la publicité foncière dans les deux mois de sa date, ou dans les deux mois de l'arrêt confirmatif en cas d'appel ; et s'il ne verse pas la totalité du prix, intérêts au taux légal compris, dans les trois mois de l'adjudication, le liquidateur lui enjoignant alors par lettre recommandée avec demande d'avis de réception de faire le versement sous peine de réitération (Art. R643-3 Article R643-3 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire L'adjudicataire fait publier au service de la publicité foncière l'acte ou le jugement d'adjudication dans les deux mois de sa date et en cas d'appel dans les deux mois de l'arrêt confirmatif, sous peine de réitération d... En vigueur depuis le 01/01/2013 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
Qui est concerné, qui décide
- L'adjudicataire défaillant, qui supporte les conséquences de sa carence et ne peut, avant paiement du prix et des frais, accomplir d'acte de disposition sur le bien, hors hypothèque accessoire au prêt d'acquisition (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Le liquidateur, qui poursuit la réitération, répartit le produit des ventes et règle l'ordre entre les créanciers sous réserve des contestations portées devant le juge de l'exécution (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Les créanciers inscrits, dont l'état de collocation est modifié par le liquidateur selon les résultats de la nouvelle adjudication, même après règlement définitif de l'ordre (Art. R643-14 Article R643-14 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire En cas d'adjudication sur réitération des enchères intervenant dans le cours de l'ordre et même après le règlement définitif, le liquidateur modifie l'état de collocation, le montant des sommes dues aux créanciers inscri... En vigueur depuis le 15/02/2009 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Le notaire en cas d'adjudication amiable : la procédure est alors poursuivie devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire dans le ressort duquel il réside (Art. R642-34 Article R642-34 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire S'il y a lieu à réitération des enchères, la procédure est poursuivie devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire dans le ressort duquel réside le notaire qui a procédé à la vente. Une copie authentique du procè... En vigueur depuis le 01/01/2020 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
Conditions d'application
- Le paiement du prix au liquidateur et des frais de la vente emporte purge des hypothèques et de tout privilège du chef du débiteur (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : c'est ce que la défaillance de l'adjudicataire empêche de produire.
- Le prix est versé au compte de dépôt ouvert par le liquidateur à la Caisse des dépôts et consignations (Art. R643-3 Article R643-3 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire L'adjudicataire fait publier au service de la publicité foncière l'acte ou le jugement d'adjudication dans les deux mois de sa date et en cas d'appel dans les deux mois de l'arrêt confirmatif, sous peine de réitération d... En vigueur depuis le 01/01/2013 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Le prix de vente ne peut faire l'objet d'aucun prélèvement par le liquidateur tant que l'acquéreur n'a pas justifié avoir mené à terme la procédure de purge ou obtenu des créanciers inscrits la dispense d'y procéder (Art. R643-3 Article R643-3 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire L'adjudicataire fait publier au service de la publicité foncière l'acte ou le jugement d'adjudication dans les deux mois de sa date et en cas d'appel dans les deux mois de l'arrêt confirmatif, sous peine de réitération d... En vigueur depuis le 01/01/2013 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- La surenchère, distincte de la réitération, est régie par les articles R. 322-50 à R. 322-55 du code des procédures civiles d'exécution (Art. R642-29-2 Article R642-29-2 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Seules sont applicables à la cession des actifs du débiteur par voie d'adjudication judiciaire celles des dispositions de la section 4 du chapitre II du titre II du livre III du code des procédures civiles d'exécution qu... En vigueur depuis le 01/06/2012 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) ; en cas de surenchère, le prix est restitué sans délai à l'acquéreur par le liquidateur, par l'intermédiaire du notaire (Art. R643-3 Article R643-3 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire L'adjudicataire fait publier au service de la publicité foncière l'acte ou le jugement d'adjudication dans les deux mois de sa date et en cas d'appel dans les deux mois de l'arrêt confirmatif, sous peine de réitération d... En vigueur depuis le 01/01/2013 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Quand la cession comprend un fonds de commerce dans un plan de cession, aucune surenchère n'est admise (Art. L642-8 Article L642-8 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire En exécution du plan arrêté par le tribunal, le liquidateur ou l'administrateur lorsqu'il en a été désigné passe tous les actes nécessaires à la réalisation de la cession. Dans l'attente de l'accomplissement de ces actes... En vigueur depuis le 01/01/2006 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : les deux univers, réalisation d'actif et plan de cession, ne suivent pas les mêmes règles.
Exemple concret
Un entrepôt est adjugé au profit d'un investisseur. Trois mois passent sans versement du prix. Le liquidateur lui enjoint de payer par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, sous peine de réitération des enchères (Art. R643-3 Article R643-3 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire L'adjudicataire fait publier au service de la publicité foncière l'acte ou le jugement d'adjudication dans les deux mois de sa date et en cas d'appel dans les deux mois de l'arrêt confirmatif, sous peine de réitération d... En vigueur depuis le 01/01/2013 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). Faute de règlement, le bien est remis aux enchères selon les articles R. 322-66 à R. 322-72 du code des procédures civiles d'exécution (Art. R642-29-2 Article R642-29-2 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Seules sont applicables à la cession des actifs du débiteur par voie d'adjudication judiciaire celles des dispositions de la section 4 du chapitre II du titre II du livre III du code des procédures civiles d'exécution qu... En vigueur depuis le 01/06/2012 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). Le nouveau prix étant inférieur, le liquidateur modifie l'état de collocation et le montant des sommes dues aux créanciers inscrits, puis effectue les paiements correspondants (Art. R643-14 Article R643-14 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire En cas d'adjudication sur réitération des enchères intervenant dans le cours de l'ordre et même après le règlement définitif, le liquidateur modifie l'état de collocation, le montant des sommes dues aux créanciers inscri... En vigueur depuis le 15/02/2009 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
Illustration pédagogique fictive, à but d'explication.
Points de vigilance
- Deux horloges à tenir : deux mois pour la publication au service de la publicité foncière, trois mois pour le versement du prix (Art. R643-3 Article R643-3 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire L'adjudicataire fait publier au service de la publicité foncière l'acte ou le jugement d'adjudication dans les deux mois de sa date et en cas d'appel dans les deux mois de l'arrêt confirmatif, sous peine de réitération d... En vigueur depuis le 01/01/2013 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- La réitération peut intervenir dans le cours de l'ordre et même après le règlement définitif (Art. R643-14 Article R643-14 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire En cas d'adjudication sur réitération des enchères intervenant dans le cours de l'ordre et même après le règlement définitif, le liquidateur modifie l'état de collocation, le montant des sommes dues aux créanciers inscri... En vigueur depuis le 15/02/2009 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : la distribution n'est jamais définitivement à l'abri d'une défaillance d'adjudicataire.
- Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : une mise à prix mal calibrée nourrit ensuite les défaillances et les surenchères.
- Les recours contre les décisions du juge-commissaire prises en application des Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → et Art. L642-19 Article L642-19 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Le juge-commissaire soit ordonne la vente aux enchères publiques, soit autorise, aux prix et conditions qu'il détermine, la vente de gré à gré des autres biens du débiteur lorsqu'elle est de nature à garantir les intérêt... En vigueur depuis le 20/11/2016 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → obéissent à des conditions et formes fixées par décret en Conseil d'État (Art. L642-19-1 Article L642-19-1 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les conditions et formes du recours contre les décisions du juge-commissaire prises en application des articles L. 642-18 et L. 642-19 sont fixées par décret en Conseil d'Etat. En vigueur depuis le 15/02/2009 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : vérifiez le formalisme avant d'agir.
Idées reçues
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« Un adjudicataire qui renonce perd seulement son dépôt de garantie. »
La réitération des enchères remet le bien en vente et l'adjudicataire défaillant en supporte les conséquences, y compris la différence de prix. Le mécanisme est organisé par renvoi aux articles R. 322-66 à R. 322-72 du code des procédures civiles d'exécution (Art. R642-29-2 Article R642-29-2 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Seules sont applicables à la cession des actifs du débiteur par voie d'adjudication judiciaire celles des dispositions de la section 4 du chapitre II du titre II du livre III du code des procédures civiles d'exécution qu... En vigueur depuis le 01/06/2012 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : ce n'est pas une simple perte de gage.
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« Une fois adjugé, le bien m'appartient et je peux en disposer. »
Avant paiement du prix et des frais, l'adjudicataire ne peut accomplir aucun acte de disposition sur le bien, à la seule exception de l'hypothèque accessoire au prêt destiné à l'acquérir (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). La purge des hypothèques n'intervient qu'avec le paiement complet.
Cité par
Les notions dont l'explication s'appuie sur ce terme.
Dans la même famille
Les biens et leur cession : voir toute la famille.
À retenir
- Défaut de publication dans les deux mois ou de paiement dans les trois mois : réitération des enchères (Art. R643-3 Article R643-3 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire L'adjudicataire fait publier au service de la publicité foncière l'acte ou le jugement d'adjudication dans les deux mois de sa date et en cas d'appel dans les deux mois de l'arrêt confirmatif, sous peine de réitération d... En vigueur depuis le 01/01/2013 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Le régime est celui des articles R. 322-66 à R. 322-72 du code des procédures civiles d'exécution, par renvoi (Art. R642-29-2 Article R642-29-2 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Seules sont applicables à la cession des actifs du débiteur par voie d'adjudication judiciaire celles des dispositions de la section 4 du chapitre II du titre II du livre III du code des procédures civiles d'exécution qu... En vigueur depuis le 01/06/2012 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) ; en adjudication amiable, compétence du juge de l'exécution du lieu du notaire (Art. R642-34 Article R642-34 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire S'il y a lieu à réitération des enchères, la procédure est poursuivie devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire dans le ressort duquel réside le notaire qui a procédé à la vente. Une copie authentique du procè... En vigueur depuis le 01/01/2020 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- L'état de collocation est modifié par le liquidateur au vu de la nouvelle adjudication, même après règlement définitif de l'ordre (Art. R643-14 Article R643-14 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire En cas d'adjudication sur réitération des enchères intervenant dans le cours de l'ordre et même après le règlement définitif, le liquidateur modifie l'état de collocation, le montant des sommes dues aux créanciers inscri... En vigueur depuis le 15/02/2009 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).