Super-privilège de la copropriété
Par Alexandre Baumberger, ancien juge au tribunal de commerce de Bordeaux (2018-2026), juge du contentieux, juge des procédures collectives et juge-commissaire Mis à jour le
Les charges de copropriété impayées bénéficient d'un privilège particulier lors de la vente du lot, garantissant leur paiement prioritaire.
Définition Débutant
Les charges de copropriété impayées bénéficient d'un privilège particulier lors de la vente du lot, garantissant leur paiement prioritaire.
À quoi ça sert
Quand un copropriétaire ne paie plus ses charges, ce sont les autres qui avancent l'argent : le syndicat des copropriétaires bénéficie donc d'une garantie forte, un privilège immobilier spécial sur le lot, organisé par la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en son article 19-1, et par l'article 2374 du code civil (l'un et l'autre hors corpus). La pratique parle de super-privilège parce que ce privilège prend rang de manière particulièrement favorable sur le prix du lot, pour les charges de l'année courante et de certaines années antérieures.
Exemple concret
Une SCI en liquidation détient un lot dans un immeuble en copropriété, grevé d'une hypothèque bancaire. Le juge-commissaire autorise une vente de gré à gré (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) à 400 k€. Le syndicat a déclaré 35 k€ de charges impayées (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) en précisant son privilège (Art. L622-25 Article L622-25 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde La déclaration porte le montant de la créance due au jour du jugement d'ouverture avec indication des sommes à échoir et de la date de leurs échéances. Elle précise la nature et l'assiette de la sûreté dont la créance es... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). Dans la distribution, la banque et le syndicat se classent au 7° de Art. L643-8 Article L643-8 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.-Sans préjudice du droit de propriété ou de rétention opposable à la procédure collective et des dispositions des articles L. 622-17 et L. 641-13, le montant de l'actif distribuable est réparti dans l'ordre suivant :... En vigueur depuis le 25/10/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , leur ordre respectif étant celui du code civil : le rang privilégié du syndicat pour les charges les plus récentes lui permet d'être servi avant l'hypothèque pour cette fraction, le solde de sa créance suivant le sort commun. Sans déclaration, l'ensemble aurait été perdu.
Illustration pédagogique fictive, à but d'explication.
Points de vigilance
- Déclarez la créance de charges dans le délai de Art. R622-24 Article R622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Le délai de déclaration fixé en application de l'article L. 622-26 est de deux mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales. Le même délai est applica... En vigueur depuis le 02/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → en détaillant la nature et l'assiette de la sûreté (Art. L622-25 Article L622-25 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde La déclaration porte le montant de la créance due au jour du jugement d'ouverture avec indication des sommes à échoir et de la date de leurs échéances. Elle précise la nature et l'assiette de la sûreté dont la créance es... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : un privilège non décrit est un privilège mal admis.
- Séparez rigoureusement les charges antérieures (déclarées) des charges postérieures (Art. L622-17 Article L622-17 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette pério... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : le syndic de copropriété qui globalise se pénalise deux fois.
- Ne citez jamais de mémoire le nombre d'années couvertes par le rang privilégié : il figure dans la loi du 10 juillet 1965 et l'article 2374 du code civil, hors corpus.
- Suivez le calendrier de la vente (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : les conditions essentielles fixées par le juge-commissaire déterminent le prix sur lequel votre rang s'exercera.
Dans la même famille
Les créances et leur traitement : voir toute la famille.
À retenir
- Privilège immobilier spécial du syndicat sur le lot (loi du 10 juillet 1965, article 19-1, et article 2374 du code civil, hors corpus).
- Il s'exerce sur le prix du lot vendu, la vente relevant de Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → en procédure.
- Classement au 7° de Art. L643-8 Article L643-8 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.-Sans préjudice du droit de propriété ou de rétention opposable à la procédure collective et des dispositions des articles L. 622-17 et L. 641-13, le montant de l'actif distribuable est réparti dans l'ordre suivant :... En vigueur depuis le 25/10/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , l'ordre interne des sûretés immobilières étant celui du code civil.
- Déclaration obligatoire de la créance antérieure (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , Art. L622-25 Article L622-25 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde La déclaration porte le montant de la créance due au jour du jugement d'ouverture avec indication des sommes à échoir et de la date de leurs échéances. Elle précise la nature et l'assiette de la sûreté dont la créance es... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , Art. L622-26 Article L622-26 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A défaut de déclaration dans les délais prévus à l'article L. 622-24, les créanciers ne sont pas admis dans les répartitions et les dividendes à moins que le juge-commissaire ne les relève de leur forclusion s'ils établi... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) ; charges postérieures sous Art. L622-17 Article L622-17 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette pério... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → .