Clause résolutoire (constat de la résiliation après le jugement)
Par Alexandre Baumberger, ancien juge au tribunal de commerce de Bordeaux (2018-2026), juge du contentieux, juge des procédures collectives et juge-commissaire Mis à jour le
Après l'ouverture, un bailleur peut demander à faire constater la fin du bail pour des loyers impayés postérieurs, selon des règles précises.
Définition Expert
Art. L. 622-14 : la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure ne peut être demandée qu'à l'expiration d'un délai de trois mois ; le paiement avant l'expiration y fait obstacle. À distinguer des clauses réputées non écrites (Art. L622-13 Article L622-13 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I. - Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d'un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l'ouverture d'une procédure de sauvegarde.... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
À quoi ça sert
Fiche technique pour une question chirurgicale : que devient la clause résolutoire d'un bail dont le jeu est invoqué après le jugement d'ouverture ? Trois situations à démêler. La clause fondée sur la seule ouverture de la procédure : réputée non écrite (Art. L622-13 Article L622-13 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I. - Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d'un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l'ouverture d'une procédure de sauvegarde.... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). La résiliation pour loyers antérieurs au jugement : paralysée, l'action tendant à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent étant arrêtée (Art. L622-21 Article L622-21 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). La résiliation pour loyers postérieurs : possible, mais dans le cadre étroit de Art. L622-14 Article L622-14 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → : le bailleur ne peut agir qu'au terme d'un délai de trois mois à compter du jugement, et le paiement avant l'expiration de ce délai fait obstacle à la résiliation.
Quand & où ça s'applique
Pendant toute la période d'observation et en liquidation pour les baux utiles à l'activité. Le régime distingue par la date de la dette de loyer (antérieure ou postérieure au jugement) et par le degré d'acquisition de la résiliation au jour de l'ouverture : une clause résolutoire dont les effets étaient définitivement acquis avant le jugement (commandement expiré sans paiement ni suspension) peut encore être constatée après, car le constat n'est pas une poursuite : il photographie une situation déjà consommée.
Qui est concerné, qui décide
- Le bailleur, dont la patience est organisée par la loi : trois mois de délai d'attente pour les impayés postérieurs (Art. L622-14 Article L622-14 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), déclaration au passif pour les impayés antérieurs (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Le débiteur et l'administrateur, pour qui le bail est souvent l'actif clé : sa survie conditionne le plan et la valeur du fonds en cas de cession (Art. L642-5 Article L642-5 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Après avoir recueilli l'avis du ministère public et entendu ou dûment appelé le débiteur, le liquidateur, l'administrateur lorsqu'il en a été désigné, la ou les personnes désignées par le comité social et économique et l... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → pour les engagements du plan de cession).
- Le juge-commissaire, devant qui se porte le constat de la résiliation acquise et le contentieux de la poursuite du bail.
Conditions d'application
- Loyers postérieurs : le bailleur ne peut demander ou faire constater la résiliation qu'au terme d'un délai de trois mois à compter du jugement d'ouverture ; le paiement des sommes dues avant l'expiration de ce délai neutralise la résiliation (Art. L622-14 Article L622-14 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Loyers antérieurs : aucune action en résiliation fondée sur leur défaut de paiement (Art. L622-21 Article L622-21 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : ils se déclarent (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), ils ne se sanctionnent pas sur le contrat.
- Défaut d'exploitation : nonobstant toute clause contraire, le défaut d'exploitation des locaux pendant la période d'observation n'entraîne pas résiliation (Art. L622-14 Article L622-14 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Résiliation acquise avant le jugement : si la clause résolutoire a produit tous ses effets avant l'ouverture (délai du commandement expiré, aucune suspension obtenue), le bail est déjà résilié ; la jurisprudence admet de façon constante que le constat judiciaire peut en être demandé après le jugement, la résiliation n'étant plus à prononcer mais à constater.
Exemple concret
Un bailleur a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 mars ; le délai d'un mois expire le 10 avril sans paiement ni demande de suspension ; redressement ouvert le 25 avril. La résiliation était acquise avant le jugement : le bailleur peut la faire constater, le bail est perdu, et avec lui souvent le fonds. Si le jugement était intervenu le 5 avril, en revanche, le délai courait encore : l'arrêt des poursuites (Art. L622-21 Article L622-21 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) fige la situation, le bail survit, les loyers de mars se déclarent (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) et le bailleur devra, pour les loyers postérieurs, attendre trois mois (Art. L622-14 Article L622-14 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). Vingt jours d'écart, deux destins.
Illustration pédagogique fictive, à but d'explication.
Points de vigilance
- Au jour du dépôt, auditez l'état exact de chaque commandement de payer en cours : délai expiré ou non, suspension demandée ou non : c'est la question qui décide du sort du bail, donc souvent de l'entreprise.
- Pendant la période, sanctuarisez les loyers postérieurs dans le prévisionnel (Art. L622-17 Article L622-17 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette pério... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : le paiement avant l'expiration du délai de trois mois fait obstacle à la résiliation (Art. L622-14 Article L622-14 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : la trésorerie du bail est la première des priorités.
- Bailleur : distinguez vos demandes : déclaration pour l'antérieur (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), action après trois mois pour le postérieur (Art. L622-14 Article L622-14 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : mélanger les deux fait échouer l'ensemble.
Idées reçues
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« Le jugement d'ouverture efface la clause résolutoire de mon bail. »
Il neutralise la clause fondée sur la procédure elle-même (Art. L622-13 Article L622-13 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I. - Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d'un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l'ouverture d'une procédure de sauvegarde.... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) et paralyse la résiliation pour impayés antérieurs (Art. L622-21 Article L622-21 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), mais il ne purge pas une résiliation déjà acquise avant le jugement, et il ne dispense pas de payer les loyers postérieurs : trois mois d'impayés postérieurs, et la clause rejoue (Art. L622-14 Article L622-14 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
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« Le bailleur doit attendre trois mois avant d'être payé. »
Contresens dangereux : les loyers postérieurs sont dus à leur échéance (Art. L622-17 Article L622-17 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette pério... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). Les trois mois de Art. L622-14 Article L622-14 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → sont un délai d'attente avant de pouvoir agir en résiliation, pas un moratoire de paiement : le débiteur qui les lit ainsi offre la résiliation à son bailleur au premier jour du quatrième mois.
Analyse expert +
Analyse stratégique
Ce contentieux se gagne au calendrier : pour le débiteur menacé d'un commandement dont le délai court, la course entre l'expiration du délai et le jugement d'ouverture est parfois l'argument décisif pour déposer cette semaine et non le mois prochain : le dépôt qui devance l'acquisition de la clause sauve le bail, donc le fonds, donc le plan. Pour le bailleur, la stratégie inverse commande de purger le délai avant que le locataire ne se place sous protection ; après l'ouverture, sa meilleure arme n'est plus la clause mais la discipline de Art. L622-17 Article L622-17 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette pério... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → : exiger le paiement des échéances postérieures à bonne date et solliciter la résiliation dès que le délai de Art. L622-14 Article L622-14 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → le permet si la trésorerie ne suit pas.
Erreurs fréquentes
- Croire qu'une résiliation acquise avant le jugement se « rattrape » par la procédure : l'ouverture protège les contrats en cours (Art. L622-13 Article L622-13 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I. - Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d'un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l'ouverture d'une procédure de sauvegarde.... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), pas les contrats déjà morts.
- Compter les trois mois de Art. L622-14 Article L622-14 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → à partir du premier impayé : le délai court du jugement d'ouverture.
- Oublier le troisième alinéa : le défaut d'exploitation pendant la période d'observation ne résilie pas le bail, nonobstant toute clause (Art. L622-14 Article L622-14 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : fermer temporairement un site n'offre pas le bail au bailleur.
Dans la même famille
Le procès : actes, recours, délais : voir toute la famille.
À retenir
- Loyers antérieurs : déclaration, jamais résiliation (Art. L622-21 Article L622-21 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Loyers postérieurs : résiliation possible seulement après trois mois depuis le jugement, et le paiement avant l'expiration du délai sauve le bail (Art. L622-14 Article L622-14 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Résiliation acquise avant le jugement : elle se constate même après : l'audit des commandements en cours est vital au jour du dépôt.