Clause résolutoire (constat de la résiliation après le jugement)
Par Alexandre Baumberger, ancien juge au tribunal de commerce de Bordeaux (2018-2026), juge du contentieux, juge des procédures collectives et juge-commissaire Mis à jour le
Après l'ouverture, un bailleur peut demander à faire constater la fin du bail pour des loyers impayés postérieurs, selon des règles précises.
Définition Débutant
Après l'ouverture, un bailleur peut demander à faire constater la fin du bail pour des loyers impayés postérieurs, selon des règles précises.
À quoi ça sert
Fiche technique pour une question chirurgicale : que devient la clause résolutoire d'un bail dont le jeu est invoqué après le jugement d'ouverture ? Trois situations à démêler. La clause fondée sur la seule ouverture de la procédure : réputée non écrite (Art. L622-13 Article L622-13 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I. - Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d'un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l'ouverture d'une procédure de sauvegarde.... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). La résiliation pour loyers antérieurs au jugement : paralysée, l'action tendant à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent étant arrêtée (Art. L622-21 Article L622-21 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). La résiliation pour loyers postérieurs : possible, mais dans le cadre étroit de Art. L622-14 Article L622-14 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → : le bailleur ne peut agir qu'au terme d'un délai de trois mois à compter du jugement, et le paiement avant l'expiration de ce délai fait obstacle à la résiliation.
Exemple concret
Un bailleur a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 mars ; le délai d'un mois expire le 10 avril sans paiement ni demande de suspension ; redressement ouvert le 25 avril. La résiliation était acquise avant le jugement : le bailleur peut la faire constater, le bail est perdu, et avec lui souvent le fonds. Si le jugement était intervenu le 5 avril, en revanche, le délai courait encore : l'arrêt des poursuites (Art. L622-21 Article L622-21 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) fige la situation, le bail survit, les loyers de mars se déclarent (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) et le bailleur devra, pour les loyers postérieurs, attendre trois mois (Art. L622-14 Article L622-14 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). Vingt jours d'écart, deux destins.
Illustration pédagogique fictive, à but d'explication.
Points de vigilance
- Au jour du dépôt, auditez l'état exact de chaque commandement de payer en cours : délai expiré ou non, suspension demandée ou non : c'est la question qui décide du sort du bail, donc souvent de l'entreprise.
- Pendant la période, sanctuarisez les loyers postérieurs dans le prévisionnel (Art. L622-17 Article L622-17 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette pério... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : le paiement avant l'expiration du délai de trois mois fait obstacle à la résiliation (Art. L622-14 Article L622-14 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : la trésorerie du bail est la première des priorités.
- Bailleur : distinguez vos demandes : déclaration pour l'antérieur (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), action après trois mois pour le postérieur (Art. L622-14 Article L622-14 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : mélanger les deux fait échouer l'ensemble.
Dans la même famille
Le procès : actes, recours, délais : voir toute la famille.
À retenir
- Loyers antérieurs : déclaration, jamais résiliation (Art. L622-21 Article L622-21 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Loyers postérieurs : résiliation possible seulement après trois mois depuis le jugement, et le paiement avant l'expiration du délai sauve le bail (Art. L622-14 Article L622-14 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Résiliation acquise avant le jugement : elle se constate même après : l'audit des commandements en cours est vital au jour du dépôt.