Bail commercial et procédure collective
Le local, actif vital de l'entreprise en procédure : ce que le bailleur ne peut plus faire, le régime propre de la résiliation, et le délai de trois mois qui protège le preneur.
Par Alexandre Baumberger, ancien juge au tribunal de commerce de Bordeaux (2018-2026), juge du contentieux, juge des procédures collectives et juge-commissaire Mis à jour le
Un régime spécial, dérogatoire au droit commun des contrats en cours
Le bail des immeubles utilisés pour l'activité obéit à Art. L622-14 Article L622-14 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , sans préjudice du régime général de Art. L622-13 Article L622-13 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I. - Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d'un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l'ouverture d'une procédure de sauvegarde.... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → : résiliation à l'initiative de l'administrateur (effet au jour de la demande), ou à l'initiative du bailleur pour défaut de paiement des loyers postérieurs, mais alors seulement au terme d'un délai de trois mois à compter du jugement, le paiement intervenu avant l'expiration de ce délai neutralisant l'action (Art. L622-14 Article L622-14 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , 2°).
Ce que chacun doit retenir
- Bailleur : loyers antérieurs → déclaration (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) ; loyers postérieurs → action possible après trois mois seulement (Art. L622-14 Article L622-14 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Preneur : le maintien dans les lieux dépend du paiement des loyers postérieurs, protégés par le statut de créance méritante (Art. L622-17 Article L622-17 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette pério... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Administrateur : la résiliation volontaire libère du passif postérieur ; ses dommages-intérêts tombent en passif antérieur.
- Bailleur : délivrer un commandement fondé sur des loyers antérieurs, l'action est neutralisée, les frais sont perdus (Art. L622-14 Article L622-14 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , Art. L622-21 Article L622-21 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Preneur : croire le local « acquis » parce que le passé est gelé, trois mois d'impayés postérieurs et la protection s'éteint.
Délais-clés
Les loyers postérieurs se paient à leur échéance, et c'est la seule obligation qui compte pour conserver le local. Le bailleur ne peut agir en résiliation pour défaut de paiement des loyers postérieurs qu'après le délai prévu par la loi, décompté à partir du jugement d'ouverture. Les loyers antérieurs se déclarent dans le délai de deux mois, comme toute créance antérieure. La décision de ne pas poursuivre le bail produit effet à la date où elle est prise, non rétroactivement. La cession du droit au bail suit le calendrier de la cession d'actif et suppose l'autorisation du juge-commissaire hors plan de cession.
Exemple concret
Un commerce de centre-ville entre en redressement avec dix mois d'arriérés de loyer. Le bailleur, excédé, écrit dès la semaine suivante qu'il reprend son local. Il ne le peut pas. Les dix mois d'arriérés sont du passif antérieur : ils se déclarent et se gèlent comme le reste. La clause du bail qui prévoit la résiliation en cas de procédure collective est privée d'effet. Ce que le bailleur peut faire, en revanche, est simple et décisif : surveiller les loyers postérieurs. Le premier impayé postérieur, après le délai prévu par la loi, lui ouvre la voie de la résiliation. Du côté de l'entreprise, la conséquence pratique tient en une ligne : le loyer courant passe avant à peu près tout le reste. Il ne s'agit pas d'un choix de gestion mais de la condition pour rester dans les murs. Et si l'activité ne peut pas continuer, le droit au bail se cède. Un emplacement de centre-ville vaut souvent davantage que le stock et le matériel réunis. Le rendre les clés à la main, c'est renoncer à l'actif le plus liquide du dossier.
Idées reçues
« Le bailleur peut résilier dès l'ouverture de la procédure. » Non. Une clause qui le prévoirait est privée d'effet, et le bail se poursuit. C'est l'une des protections les plus précieuses pour une entreprise qui a besoin de ses murs. « Il faut payer les arriérés pour garder le local. » Les loyers antérieurs sont gelés comme le reste du passif et se déclarent. Ce qui doit être payé, ce sont les loyers postérieurs, et eux seuls. « Le bailleur ne peut plus rien faire. » Il peut demander la résiliation pour défaut de paiement des loyers postérieurs, dans les conditions et le délai prévus par la loi. Le bail est protégé, pas sanctuarisé. « Si je pars, le bail s'arrête. » Le droit au bail est un actif de l'entreprise, souvent le plus liquide. L'abandonner sans le céder revient à jeter ce qui aurait pu payer une partie des salariés.
Vrai / Faux
« La clause résolutoire fondée sur la procédure est réputée non écrite. » VRAI. « Le défaut de paiement des loyers postérieurs peut fonder une résiliation. » VRAI, dans les conditions et après le délai prévus par la loi. « Le droit au bail peut être cédé pendant la procédure. » VRAI, et il constitue souvent un actif significatif. « Le bailleur doit déclarer sa créance de loyers antérieurs. » VRAI, comme tout créancier antérieur. « L'administrateur peut renoncer à la poursuite du bail. » VRAI, s'il estime que le local n'est pas nécessaire à l'activité, ce qui met fin au contrat pour l'avenir.
Quiz
1. Le bailleur peut-il résilier au motif de l'ouverture de la procédure ? Non. Une telle clause est privée d'effet. 2. Faut-il régler les arriérés pour conserver le local ? Non. Ils sont gelés et se déclarent. Seuls les loyers postérieurs doivent être payés. 3. Sur quel fondement le bailleur peut-il agir ? Le défaut de paiement des loyers postérieurs, après le délai prévu par la loi. 4. Le droit au bail est-il cessible pendant la procédure ? Oui, et c'est souvent l'actif le plus liquide du dossier. 5. Que se passe-t-il si l'administrateur renonce au bail ? Le contrat prend fin pour l'avenir, à la date de la décision.
Le bail, sûreté négative du plan et de la cession
Le droit au bail est fréquemment le premier actif du fonds : sa conservation conditionne le plan comme la cession. Le délai de grâce légal de trois mois (Art. L622-14 Article L622-14 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , 2°) donne à la procédure le temps de stabiliser la trésorerie ; sa purge par paiement est un mécanisme d'ordre public que les clauses ne peuvent contourner, combiné à la neutralisation des clauses résolutoires de Art. L622-13 Article L622-13 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I. - Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d'un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l'ouverture d'une procédure de sauvegarde.... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , I, il désarme l'essentiel de l'arsenal contractuel du bailleur.
Chronologies fines et contentieux récurrents
Trois zones de friction : la qualification antérieur/postérieur des loyers et charges (terme à échoir, régularisations de charges, indemnités d'occupation) ; l'articulation avec une clause résolutoire acquise avant le jugement, si la résiliation était définitivement acquise, le gel ne la ressuscite pas, d'où la bataille sur les dates de commandement et d'ordonnance ; le sort du dépôt de garantie, créance restituable qui se compense avec les impayés antérieurs dans les limites de la connexité (Art. L622-7 Article L622-7 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I. - Le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception du paiement par compensation de créances connexes. Il emporte é... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
Le maintien provisoire dans les lieux sert la réalisation du fonds : le liquidateur arbitre entre la valeur du droit au bail et le coût des loyers postérieurs, payés par privilège (Art. L641-13 Article L641-13 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.-Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire : -si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provi... En vigueur depuis le 25/10/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). Le bailleur, lui, surveille le délai de trois mois, le même mécanisme protecteur s'applique par renvoi.
Questions fréquentes
Quelle est l'articulation entre [[L622-13]] et [[L622-14]] ?
Le second s'applique « sans préjudice » du I et du II du premier : le principe de continuation et l'option de l'administrateur demeurent, Art. L622-14 Article L622-14 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ne réglant que les modalités de la résiliation du bail des immeubles utilisés pour l'activité. Les deux textes se lisent ensemble, jamais l'un contre l'autre.
Quelle est la nature du délai de trois mois ?
Une période d'immunité au bénéfice de la procédure : le bailleur ne peut agir pour défaut de paiement des loyers postérieurs qu'à son terme (Art. L622-14 Article L622-14 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). Elle laisse le temps d'apprécier la viabilité avant de perdre l'actif le plus stratégique.
Le paiement tardif purge-t-il définitivement ?
Le texte écarte la résiliation lorsque le paiement des sommes dues intervient avant l'expiration du délai. Un nouvel impayé postérieur rouvre le droit d'agir : la purge vaut pour le passé, non pour l'avenir.
Comment se traite le dépôt de garantie ?
Le bailleur peut différer la restitution des sommes versées en excédent jusqu'à ce qu'il ait été statué sur ses dommages et intérêts (Art. L622-14 Article L622-14 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). C'est un droit de rétention conventionnel de fait, dont la portée se discute au cas par cas.
Quelle portée exacte de la neutralisation de la solidarité en cession ?
Art. L642-7 Article L642-7 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Le tribunal détermine les contrats de crédit-bail, de location ou de fourniture de biens ou services nécessaires au maintien de l'activité au vu des observations des cocontractants du débiteur transmises au liquidateur o... En vigueur depuis le 24/05/2019 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → répute non écrite toute clause imposant au cessionnaire d'un bail des dispositions solidaires avec le cédant. La protection est d'ordre public et vise à ne pas grever la reprise du passif locatif ancien, qui reste à la procédure.
Le bailleur peut-il refuser la cession judiciaire du bail ?
Non, le jugement l'emporte, ses observations étant recueillies en amont (Art. L642-7 Article L642-7 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Le tribunal détermine les contrats de crédit-bail, de location ou de fourniture de biens ou services nécessaires au maintien de l'activité au vu des observations des cocontractants du débiteur transmises au liquidateur o... En vigueur depuis le 24/05/2019 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). C'est l'une des atteintes les plus fortes à la liberté contractuelle du bailleur, justifiée par le maintien de l'activité et de l'emploi.
Quel est l'enjeu de la déspécialisation en cession ?
Le repreneur souhaite fréquemment exploiter une activité différente. La question relève du statut des baux commerciaux, hors procédure, et se négocie avec le bailleur : le jugement cède le bail tel qu'il est, pas tel qu'on le voudrait.
Comment valoriser le bail dans une offre ?
Par le différentiel entre le loyer contractuel et la valeur locative de marché, actualisé sur la durée résiduelle. C'est souvent le poste principal de la valeur, et sa sous-estimation explique bien des offres perdantes.
Quelle vigilance sur les charges et travaux ?
Les créances de charges antérieures sont gelées, les postérieures se paient à l'échéance (Art. L622-17 Article L622-17 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette pério... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). Les obligations de travaux, souvent lourdes, suivent le contrat cédé et doivent être chiffrées dans l'offre.
Quelle stratégie pour le bailleur averti ?
Déclarer sa créance antérieure, surveiller le délai de trois mois, formuler ses observations avant que le tribunal ne détermine les contrats cédés, et évaluer le repreneur. Le bailleur passif subit une cession qu'il aurait pu infléchir en amont.
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