Maison d'habitation et liquidation judiciaire
Notion essentiellePar Alexandre Baumberger, ancien juge au tribunal de commerce de Bordeaux (2018-2026), juge du contentieux, juge des procédures collectives et juge-commissaire Mis à jour le
Le logement de l'entrepreneur : sa résidence principale est protégée de plein droit face aux créanciers professionnels, même en liquidation.
Définition Expert
L'insaisissabilité de droit de la résidence principale (Art. L526-1 Article L526-1 En vigueur Code de commerce · Des difficultés des entreprises Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil, les droits d'une personne physique immatriculée au registre national des entreprises sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale sont de droit insaisissable... En vigueur depuis le 01/01/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) est opposable au liquidateur agissant pour les créanciers professionnels ; elle ne joue pas pour les créanciers personnels ni en cas de renonciation. Les autres immeubles sont réalisés (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), la protection étant strictement circonscrite à la résidence principale.
À quoi ça sert
C'est la question que pose tout entrepreneur individuel qui dépose : vais-je perdre ma maison ? La réponse tient en deux textes. D'abord, l'insaisissabilité de droit : les droits de la personne physique immatriculée au registre national des entreprises sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale sont, par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil, insaisissables par les créanciers dont les droits naissent à l'occasion de l'activité professionnelle (Art. L526-1 Article L526-1 En vigueur Code de commerce · Des difficultés des entreprises Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil, les droits d'une personne physique immatriculée au registre national des entreprises sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale sont de droit insaisissable... En vigueur depuis le 01/01/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). Ensuite, une humanité procédurale : en cas de liquidation d'une personne physique, le tribunal peut, en considération de sa situation personnelle et familiale, lui accorder des délais de grâce pour quitter sa maison d'habitation principale (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
Quand & où ça s'applique
Dès le jugement de liquidation, quand le liquidateur inventorie et décide des réalisations (Art. L622-6 Article L622-6 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Dès l'ouverture de la procédure, il est dressé un inventaire du patrimoine du débiteur qui constitue le gage de ses créanciers professionnels ainsi que des garanties qui le grèvent. Cet inventaire, remis à l'administrate... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). La protection de l'Art. L526-1 Article L526-1 En vigueur Code de commerce · Des difficultés des entreprises Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil, les droits d'une personne physique immatriculée au registre national des entreprises sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale sont de droit insaisissable... En vigueur depuis le 01/01/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → s'apprécie au regard de la qualité du créancier poursuivant : professionnel ou personnel. Les délais pour quitter les lieux se demandent au tribunal, au moment où la vente rend le départ inéluctable.
Qui est concerné, qui décide
- L'entrepreneur individuel et sa famille, dont le logement est l'enjeu le plus concret de la procédure.
- Le liquidateur, qui agit pour les créanciers professionnels : c'est précisément contre eux que joue l'insaisissabilité de droit (Art. L526-1 Article L526-1 En vigueur Code de commerce · Des difficultés des entreprises Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil, les droits d'une personne physique immatriculée au registre national des entreprises sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale sont de droit insaisissable... En vigueur depuis le 01/01/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Les créanciers personnels (dettes de la vie privée), auxquels l'insaisissabilité de l'Art. L526-1 Article L526-1 En vigueur Code de commerce · Des difficultés des entreprises Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil, les droits d'une personne physique immatriculée au registre national des entreprises sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale sont de droit insaisissable... En vigueur depuis le 01/01/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → n'est pas opposable : leur droit de gage suit le régime de l'Art. L526-22 Article L526-22 En vigueur Code de commerce · Des difficultés des entreprises L'entrepreneur individuel est une personne physique qui exerce en son nom propre une ou plusieurs activités professionnelles indépendantes. Le statut d'entrepreneur individuel n'est pas accessible aux étrangers ressorti... En vigueur depuis le 28/01/2024 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → .
- L'administration fiscale, à laquelle l'insaisissabilité n'est pas opposable lorsqu'elle relève des manœuvres frauduleuses ou l'inobservation grave et répétée des obligations fiscales (Art. L526-1 Article L526-1 En vigueur Code de commerce · Des difficultés des entreprises Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil, les droits d'une personne physique immatriculée au registre national des entreprises sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale sont de droit insaisissable... En vigueur depuis le 01/01/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
Conditions d'application
- La protection vise l'immeuble où est fixée la résidence principale ; en cas d'usage mixte, la partie non utilisée pour un usage professionnel est de droit insaisissable, sans état descriptif de division (Art. L526-1 Article L526-1 En vigueur Code de commerce · Des difficultés des entreprises Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil, les droits d'une personne physique immatriculée au registre national des entreprises sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale sont de droit insaisissable... En vigueur depuis le 01/01/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Les autres biens fonciers ne sont protégés que par une déclaration d'insaisissabilité publiée, qui n'a d'effet qu'à l'égard des créanciers dont les droits naissent après sa publication (Art. L526-1 Article L526-1 En vigueur Code de commerce · Des difficultés des entreprises Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil, les droits d'une personne physique immatriculée au registre national des entreprises sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale sont de droit insaisissable... En vigueur depuis le 01/01/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : les autres immeubles se réalisent (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- L'insaisissabilité ne fait pas obstacle à l'ouverture d'une liquidation judiciaire simplifiée (Art. L641-2 Article L641-2 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Il est fait application de la procédure simplifiée prévue au chapitre IV du présent titre si l'actif du débiteur ne comprend pas de bien immobilier et si le nombre de ses salariés au cours des six mois précédant l'ouvert... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : posséder sa résidence principale insaisissable n'écarte pas le régime simplifié.
- Les sûretés conventionnelles consenties sur le logement (hypothèque bancaire) échappent à la logique protectrice : le créancier hypothécaire garde son droit de préférence et son rang (Art. L643-8 Article L643-8 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.-Sans préjudice du droit de propriété ou de rétention opposable à la procédure collective et des dispositions des articles L. 622-17 et L. 641-13, le montant de l'actif distribuable est réparti dans l'ordre suivant :... En vigueur depuis le 25/10/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
Exemple concret
Un artisan en liquidation possède sa résidence principale, hypothéquée à hauteur d'une partie de sa valeur au profit de la banque qui a financé son atelier, et un studio locatif sans déclaration d'insaisissabilité. Le studio est vendu (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) et son prix réparti selon l'ordre légal (Art. L643-8 Article L643-8 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.-Sans préjudice du droit de propriété ou de rétention opposable à la procédure collective et des dispositions des articles L. 622-17 et L. 641-13, le montant de l'actif distribuable est réparti dans l'ordre suivant :... En vigueur depuis le 25/10/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). La résidence principale échappe à la poursuite des créanciers professionnels chirographaires (Art. L526-1 Article L526-1 En vigueur Code de commerce · Des difficultés des entreprises Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil, les droits d'une personne physique immatriculée au registre national des entreprises sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale sont de droit insaisissable... En vigueur depuis le 01/01/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), mais la banque hypothécaire conserve son droit. La famille obtient du tribunal des délais pour quitter les lieux, au vu de sa situation personnelle et familiale (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
Illustration pédagogique fictive, à but d'explication.
Points de vigilance
- Vérifiez ce que vous avez signé avant de raisonner sur l'Art. L526-1 Article L526-1 En vigueur Code de commerce · Des difficultés des entreprises Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil, les droits d'une personne physique immatriculée au registre national des entreprises sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale sont de droit insaisissable... En vigueur depuis le 01/01/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → : une hypothèque consentie à la banque de l'entreprise neutralise la protection sur l'assiette de la sûreté.
- Les biens fonciers autres que la résidence principale exigent une déclaration publiée, sans effet rétroactif sur les créanciers antérieurs (Art. L526-1 Article L526-1 En vigueur Code de commerce · Des difficultés des entreprises Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil, les droits d'une personne physique immatriculée au registre national des entreprises sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale sont de droit insaisissable... En vigueur depuis le 01/01/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : la déclarer la veille du dépôt ne sert à rien.
- La liquidation d'une personne physique fait naître des créances postérieures pour les besoins de la vie courante, payées à leur échéance (Art. L641-13 Article L641-13 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.-Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire : -si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provi... En vigueur depuis le 25/10/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : le budget familial ne disparaît pas dans la procédure, il s'y organise.
- Les délais pour quitter la maison d'habitation principale se demandent (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) et se motivent (composition de la famille, scolarité, santé) : ils ne s'accordent pas d'office.
Idées reçues
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« En liquidation, on vend toujours la maison du dirigeant. »
Faux pour l'entrepreneur individuel : sa résidence principale est insaisissable de droit à l'égard des créanciers professionnels (Art. L526-1 Article L526-1 En vigueur Code de commerce · Des difficultés des entreprises Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil, les droits d'une personne physique immatriculée au registre national des entreprises sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale sont de droit insaisissable... En vigueur depuis le 01/01/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). Et faux, aussi, pour le dirigeant de société, dont le patrimoine personnel n'est pas dans la procédure de la société : il ne l'atteint que par une sûreté consentie, une caution, ou une condamnation personnelle (Art. L651-2 Article L651-2 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Lorsque la liquidation judiciaire d'une personne morale fait apparaître une insuffisance d'actif, le tribunal peut, en cas de faute de gestion ayant contribué à cette insuffisance d'actif, décider que le montant de cette... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
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« Puisque ma maison est insaisissable, je n'ai rien à craindre. »
L'insaisissabilité est relative : elle ne joue ni contre les créanciers personnels, ni contre les créanciers titulaires d'une sûreté conventionnelle sur le bien, ni contre l'administration fiscale en cas de manœuvres frauduleuses ou d'inobservation grave et répétée des obligations fiscales (Art. L526-1 Article L526-1 En vigueur Code de commerce · Des difficultés des entreprises Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil, les droits d'une personne physique immatriculée au registre national des entreprises sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale sont de droit insaisissable... En vigueur depuis le 01/01/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). La caution hypothécaire donnée à la banque professionnelle vide, à elle seule, la protection.
Analyse expert +
Analyse stratégique
L'audit de pré-dépôt d'un entrepreneur individuel commence par une cartographie du logement : titre de propriété, régime matrimonial, inscriptions hypothécaires, cautionnements consentis, date de chaque engagement rapportée à la date de naissance des droits de chaque créancier (Art. L526-1 Article L526-1 En vigueur Code de commerce · Des difficultés des entreprises Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil, les droits d'une personne physique immatriculée au registre national des entreprises sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale sont de droit insaisissable... En vigueur depuis le 01/01/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). C'est cette chronologie, et non le principe, qui dit si la maison est réellement protégée. Face à une hypothèque bancaire, la seule voie utile est amiable et antérieure : refinancement, désintéressement partiel, arbitrage sur un autre actif. Une fois la liquidation ouverte, le dessaisissement (Art. L641-9 Article L641-9 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.- Le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l'administration et de la disposition de ses biens composant le patrimoine... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) et l'égalité des créanciers ferment ces portes.
Erreurs fréquentes
- Transférer le logement au conjoint à la veille du dépôt : l'acte tombe sous les nullités de la période suspecte (Art. L632-1 Article L632-1 En vigueur Code de commerce · Du redressement judiciaire I. ― Sont nuls, lorsqu'ils sont intervenus depuis la date de cessation des paiements, les actes suivants : 1° Tous les actes à titre gratuit translatifs de propriété mobilière ou immobilière ; 2° Tout contrat commutati... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) et alimente le dossier de sanctions.
- Croire l'insaisissabilité opposable au créancier hypothécaire : la sûreté consentie prime la protection légale sur son assiette (Art. L643-8 Article L643-8 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.-Sans préjudice du droit de propriété ou de rétention opposable à la procédure collective et des dispositions des articles L. 622-17 et L. 641-13, le montant de l'actif distribuable est réparti dans l'ordre suivant :... En vigueur depuis le 25/10/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Renoncer à demander les délais de l'Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → par fatalisme : le texte existe précisément pour organiser un départ humainement tenable.
Références des lois
Dans la même famille
Les biens et leur cession : voir toute la famille.
À retenir
- Résidence principale de l'entrepreneur individuel : insaisissable de droit contre les créanciers professionnels (Art. L526-1 Article L526-1 En vigueur Code de commerce · Des difficultés des entreprises Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil, les droits d'une personne physique immatriculée au registre national des entreprises sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale sont de droit insaisissable... En vigueur depuis le 01/01/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Autres immeubles : réalisation (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), sauf déclaration d'insaisissabilité publiée avant la naissance des droits du créancier (Art. L526-1 Article L526-1 En vigueur Code de commerce · Des difficultés des entreprises Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil, les droits d'une personne physique immatriculée au registre national des entreprises sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale sont de droit insaisissable... En vigueur depuis le 01/01/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- En liquidation d'une personne physique, le tribunal peut accorder des délais de grâce pour quitter la maison d'habitation principale (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).