Bail d'habitation

Définition Débutant

Le contrat de location d'un logement. Il obéit à des règles différentes du bail commercial et concerne surtout l'entrepreneur individuel (résidence).

À quoi ça sert

Le bail d'habitation, régi par la loi du 6 juillet 1989 (hors corpus), croise la procédure collective par trois portes. Le logement du débiteur personne physique : son loyer relève des besoins de la vie courante, payé à l'échéance même en liquidation (Art. L641-13 Article L641-13 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.-Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire : -si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provi... En vigueur depuis le 25/10/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). Sa résidence principale, s'il en est propriétaire : insaisissable de plein droit par les créanciers professionnels (Art. L526-1 Article L526-1 En vigueur Code de commerce · Des difficultés des entreprises Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil, les droits d'une personne physique immatriculée au registre national des entreprises sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale sont de droit insaisissable... En vigueur depuis le 01/01/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). Et l'immeuble locatif du débiteur bailleur : les baux d'habitation consentis sont des contrats en cours (Art. L622-13 Article L622-13 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I. - Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d'un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l'ouverture d'une procédure de sauvegarde.... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) qui suivent le bien en cas de vente. Le régime spécial du Livre VI pour les baux vise, lui, les locaux utilisés pour l'activité (Art. L622-14 Article L622-14 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : le bail d'habitation pur n'en relève pas.

Exemple concret

Un artisan en liquidation vit avec sa famille dans un appartement loué. Son bail d'habitation n'est pas happé par la procédure : le loyer courant se paie comme dépense de la vie courante (Art. L641-13 Article L641-13 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.-Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire : -si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provi... En vigueur depuis le 25/10/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) et la loi de 1989 (hors corpus) régit ses rapports avec le bailleur. S'il avait été propriétaire, la résidence principale aurait échappé de plein droit au gage des créanciers professionnels (Art. L526-1 Article L526-1 En vigueur Code de commerce · Des difficultés des entreprises Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil, les droits d'une personne physique immatriculée au registre national des entreprises sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale sont de droit insaisissable... En vigueur depuis le 01/01/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). Et si la liquidation avait dû le conduire à quitter une maison saisie, le tribunal aurait pu lui accorder des délais pour partir (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).

Illustration pédagogique fictive, à but d'explication.

! Points de vigilance

• ▸Logement mixte (habitation + local professionnel) : seule la partie non utilisée professionnellement est insaisissable de droit (Art. L526-1 Article L526-1 En vigueur Code de commerce · Des difficultés des entreprises Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil, les droits d'une personne physique immatriculée au registre national des entreprises sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale sont de droit insaisissable... En vigueur depuis le 01/01/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : documentez l'affectation des surfaces.
• ▸Ne confondez pas les régimes : le bail des locaux d'activité a ses règles de résiliation propres (Art. L622-14 Article L622-14 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) ; le bail d'habitation suit la loi de 1989 (hors corpus) : plaider l'un avec les textes de l'autre échoue.
• ▸Débiteur bailleur : les loyers à percevoir sont des actifs que le liquidateur encaisse (Art. L641-9 Article L641-9 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.- Le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l'administration et de la disposition de ses biens composant le patrimoine... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : le locataire doit être averti de payer entre les bonnes mains.

Dans la même famille

Les biens et leur cession : voir toute la famille.

Activité nouvelle en liquidation judiciaire → Adjudicataire → Adjudication → Auto-entrepreneur (et procédure collective) → Cahier des conditions de la vente → Candidat cessionnaire (incompatibilités) → Candidat évincé (confidentialité) → Cédant →

À retenir

• ✓Le bail d'habitation relève de la loi du 6 juillet 1989 (hors corpus) : le régime du Livre VI sur les baux vise les locaux d'activité (Art. L622-14 Article L622-14 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
• ✓Le loyer du débiteur personne physique est une dépense de vie courante payée à l'échéance (Art. L641-13 Article L641-13 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.-Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire : -si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provi... En vigueur depuis le 25/10/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
• ✓La résidence principale de l'entrepreneur est insaisissable de droit (Art. L526-1 Article L526-1 En vigueur Code de commerce · Des difficultés des entreprises Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil, les droits d'une personne physique immatriculée au registre national des entreprises sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale sont de droit insaisissable... En vigueur depuis le 01/01/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) ; des délais pour quitter la maison saisie peuvent être accordés (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).