Promesse de vente consentie avant le jugement
Par Alexandre Baumberger, ancien juge au tribunal de commerce de Bordeaux (2018-2026), juge du contentieux, juge des procédures collectives et juge-commissaire Mis à jour le
Une promesse de vendre un bien signée avant l'ouverture peut, selon les cas, être exécutée ou non pendant la procédure.
Définition Débutant
Une promesse de vendre un bien signée avant l'ouverture peut, selon les cas, être exécutée ou non pendant la procédure.
À quoi ça sert
Le débiteur a promis de vendre un bien, puis la procédure s'ouvre : que devient la promesse ? Tout dépend de son degré d'achèvement. Si la vente est parfaite avant le jugement, le bien est sorti du patrimoine et la procédure ne le saisit pas. Si seule une promesse subsiste, elle constitue un contrat en cours dont le sort obéit au régime de l'Art. L622-13 Article L622-13 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I. - Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d'un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l'ouverture d'une procédure de sauvegarde.... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → : nulle résiliation ne peut résulter du seul fait de l'ouverture, et l'administrateur a seul la faculté d'en exiger l'exécution. En liquidation, la continuation des contrats en cours obéit à l'article L. 641-11-1 du code de commerce, hors corpus vérifié.
Exemple concret
Un dirigeant a signé, deux mois avant le dépôt, une promesse de vente sur un terrain non exploité, moyennant un prix inférieur au marché. Le redressement est ouvert. Le bénéficiaire somme l'administrateur de réitérer ; celui-ci, constatant que le prix promis lèse la collectivité des créanciers, n'exerce pas la faculté de poursuivre. Le bénéficiaire déclare sa créance de dommages et intérêts au passif (Art. L622-13 Article L622-13 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I. - Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d'un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l'ouverture d'une procédure de sauvegarde.... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → V, Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). Si la promesse avait été consentie en période suspecte à des conditions anormales, l'action en nullité de l'Art. L632-1 Article L632-1 En vigueur Code de commerce · Du redressement judiciaire I. ― Sont nuls, lorsqu'ils sont intervenus depuis la date de cessation des paiements, les actes suivants : 1° Tous les actes à titre gratuit translatifs de propriété mobilière ou immobilière ; 2° Tout contrat commutati... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → aurait de surcroît été ouverte.
Illustration pédagogique fictive, à but d'explication.
Points de vigilance
- Datez précisément la formation de la vente : promesse, levée d'option, réitération authentique, publicité foncière : c'est cette chronologie, et non l'intention des parties, qui dit si le bien est encore dans le patrimoine du débiteur.
- Une promesse consentie en période suspecte à des conditions déséquilibrées expose à la nullité de l'Art. L632-1 Article L632-1 En vigueur Code de commerce · Du redressement judiciaire I. ― Sont nuls, lorsqu'ils sont intervenus depuis la date de cessation des paiements, les actes suivants : 1° Tous les actes à titre gratuit translatifs de propriété mobilière ou immobilière ; 2° Tout contrat commutati... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → : le prix et le calendrier se justifient économiquement, pièces à l'appui.
- Bénéficiaire : utilisez la mise en demeure d'opter (Art. L622-13 Article L622-13 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I. - Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d'un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l'ouverture d'une procédure de sauvegarde.... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → III) plutôt que d'attendre : elle transforme une incertitude indéfinie en délai d'un mois.
- En liquidation, la réalisation des actifs suit ses propres voies (adjudication ou gré à gré sous autorisation du juge-commissaire, Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , Art. L642-19 Article L642-19 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Le juge-commissaire soit ordonne la vente aux enchères publiques, soit autorise, aux prix et conditions qu'il détermine, la vente de gré à gré des autres biens du débiteur lorsqu'elle est de nature à garantir les intérêt... En vigueur depuis le 20/11/2016 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : une promesse antérieure ne dispense pas de ces formes.
Dans la même famille
Les biens et leur cession : voir toute la famille.
À retenir
- Promesse non levée = contrat en cours : pas de résiliation du seul fait de l'ouverture (Art. L622-13 Article L622-13 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I. - Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d'un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l'ouverture d'une procédure de sauvegarde.... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → I).
- L'administrateur a seul la faculté d'exiger l'exécution (Art. L622-13 Article L622-13 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I. - Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d'un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l'ouverture d'une procédure de sauvegarde.... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → II) ; le bénéficiaire peut le mettre en demeure d'opter (Art. L622-13 Article L622-13 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I. - Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d'un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l'ouverture d'une procédure de sauvegarde.... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → III).
- À défaut de poursuite, dommages et intérêts déclarés au passif (Art. L622-13 Article L622-13 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I. - Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d'un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l'ouverture d'une procédure de sauvegarde.... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → V, Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).