Bail d'habitation
Par Alexandre Baumberger, ancien juge au tribunal de commerce de Bordeaux (2018-2026), juge du contentieux, juge des procédures collectives et juge-commissaire Mis à jour le
Le contrat de location d'un logement. Il obéit à des règles différentes du bail commercial et concerne surtout l'entrepreneur individuel (résidence).
Définition Expert
Régime protecteur de la loi du 6 juillet 1989. En procédure visant un entrepreneur individuel, la résidence principale est insaisissable de plein droit (Art. L526-1 Article L526-1 En vigueur Code de commerce · Des difficultés des entreprises Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil, les droits d'une personne physique immatriculée au registre national des entreprises sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale sont de droit insaisissable... En vigueur depuis le 01/01/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → du Code de commerce), ce qui la soustrait au gage des créanciers professionnels.
À quoi ça sert
Le bail d'habitation, régi par la loi du 6 juillet 1989 (hors corpus), croise la procédure collective par trois portes. Le logement du débiteur personne physique : son loyer relève des besoins de la vie courante, payé à l'échéance même en liquidation (Art. L641-13 Article L641-13 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.-Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire : -si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provi... En vigueur depuis le 25/10/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). Sa résidence principale, s'il en est propriétaire : insaisissable de plein droit par les créanciers professionnels (Art. L526-1 Article L526-1 En vigueur Code de commerce · Des difficultés des entreprises Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil, les droits d'une personne physique immatriculée au registre national des entreprises sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale sont de droit insaisissable... En vigueur depuis le 01/01/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). Et l'immeuble locatif du débiteur bailleur : les baux d'habitation consentis sont des contrats en cours (Art. L622-13 Article L622-13 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I. - Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d'un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l'ouverture d'une procédure de sauvegarde.... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) qui suivent le bien en cas de vente. Le régime spécial du Livre VI pour les baux vise, lui, les locaux utilisés pour l'activité (Art. L622-14 Article L622-14 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : le bail d'habitation pur n'en relève pas.
Quand & où ça s'applique
Dès le jugement d'ouverture, pour qualifier chaque bail : local d'exploitation (régime Art. L622-14 Article L622-14 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), logement du débiteur (vie courante, Art. L641-13 Article L641-13 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.-Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire : -si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provi... En vigueur depuis le 25/10/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), ou actif locatif (contrat en cours, Art. L622-13 Article L622-13 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I. - Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d'un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l'ouverture d'une procédure de sauvegarde.... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). En liquidation, le tribunal peut en outre accorder au débiteur personne physique des délais de grâce pour quitter sa maison d'habitation principale, en considération de sa situation personnelle et familiale (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
Qui est concerné, qui décide
- Le débiteur personne physique locataire, dont le toit est protégé par la loi de 1989 (hors corpus) et dont les loyers courants se paient à l'échéance (Art. L641-13 Article L641-13 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.-Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire : -si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provi... En vigueur depuis le 25/10/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Le débiteur propriétaire de sa résidence principale, immatriculé au registre national des entreprises : l'insaisissabilité de droit (Art. L526-1 Article L526-1 En vigueur Code de commerce · Des difficultés des entreprises Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil, les droits d'une personne physique immatriculée au registre national des entreprises sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale sont de droit insaisissable... En vigueur depuis le 01/01/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) soustrait le bien au gage des créanciers professionnels.
- Les locataires du débiteur bailleur, dont les baux, contrats en cours (Art. L622-13 Article L622-13 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I. - Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d'un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l'ouverture d'une procédure de sauvegarde.... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), ne tombent pas du fait de la procédure et s'imposent à l'acquéreur de l'immeuble selon le droit commun du bail.
Conditions d'application
- La qualification commande tout : le régime de résiliation encadrée de Art. L622-14 Article L622-14 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → vise les immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise : un logement pur relève du droit commun de la loi de 1989 (hors corpus).
- L'insaisissabilité de Art. L526-1 Article L526-1 En vigueur Code de commerce · Des difficultés des entreprises Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil, les droits d'une personne physique immatriculée au registre national des entreprises sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale sont de droit insaisissable... En vigueur depuis le 01/01/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → joue de droit pour la résidence principale et n'est opposable qu'aux créanciers dont les droits naissent à l'occasion de l'activité professionnelle ; la partie à usage professionnel d'un logement mixte reste dans le gage.
- En liquidation, les créances nées des besoins de la vie courante du débiteur personne physique sont payées à leur échéance (Art. L641-13 Article L641-13 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.-Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire : -si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provi... En vigueur depuis le 25/10/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : le loyer d'habitation en est l'archétype.
Exemple concret
Un artisan en liquidation vit avec sa famille dans un appartement loué. Son bail d'habitation n'est pas happé par la procédure : le loyer courant se paie comme dépense de la vie courante (Art. L641-13 Article L641-13 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.-Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire : -si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provi... En vigueur depuis le 25/10/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) et la loi de 1989 (hors corpus) régit ses rapports avec le bailleur. S'il avait été propriétaire, la résidence principale aurait échappé de plein droit au gage des créanciers professionnels (Art. L526-1 Article L526-1 En vigueur Code de commerce · Des difficultés des entreprises Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil, les droits d'une personne physique immatriculée au registre national des entreprises sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale sont de droit insaisissable... En vigueur depuis le 01/01/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). Et si la liquidation avait dû le conduire à quitter une maison saisie, le tribunal aurait pu lui accorder des délais pour partir (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
Illustration pédagogique fictive, à but d'explication.
Points de vigilance
- Logement mixte (habitation + local professionnel) : seule la partie non utilisée professionnellement est insaisissable de droit (Art. L526-1 Article L526-1 En vigueur Code de commerce · Des difficultés des entreprises Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil, les droits d'une personne physique immatriculée au registre national des entreprises sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale sont de droit insaisissable... En vigueur depuis le 01/01/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : documentez l'affectation des surfaces.
- Ne confondez pas les régimes : le bail des locaux d'activité a ses règles de résiliation propres (Art. L622-14 Article L622-14 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) ; le bail d'habitation suit la loi de 1989 (hors corpus) : plaider l'un avec les textes de l'autre échoue.
- Débiteur bailleur : les loyers à percevoir sont des actifs que le liquidateur encaisse (Art. L641-9 Article L641-9 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.- Le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l'administration et de la disposition de ses biens composant le patrimoine... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : le locataire doit être averti de payer entre les bonnes mains.
Idées reçues
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« La liquidation me met à la rue : mon bailleur peut me résilier. »
Le bail d'habitation n'est pas résilié par la procédure : la clause qui le prévoirait est réputée non écrite (Art. L622-13 Article L622-13 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I. - Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d'un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l'ouverture d'une procédure de sauvegarde.... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) et la loi de 1989 (hors corpus) continue de protéger le locataire. Ce qui compte est de payer les loyers postérieurs : ils relèvent de la vie courante (Art. L641-13 Article L641-13 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.-Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire : -si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provi... En vigueur depuis le 25/10/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) et se règlent à l'échéance.
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« Tout mon patrimoine, maison comprise, part dans la liquidation. »
La résidence principale de l'entrepreneur immatriculé est insaisissable de droit par les créanciers professionnels (Art. L526-1 Article L526-1 En vigueur Code de commerce · Des difficultés des entreprises Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil, les droits d'une personne physique immatriculée au registre national des entreprises sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale sont de droit insaisissable... En vigueur depuis le 01/01/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : elle reste hors du gage. La protection a ses limites (créanciers non professionnels, fraude fiscale caractérisée) mais elle est l'un des acquis les plus concrets du droit du rebond.
Analyse expert +
Analyse stratégique
Pour le conseil du débiteur personne physique, la cartographie logement/patrimoine se fait au premier rendez-vous : titre d'occupation, affectation des surfaces, date de naissance des créances face à Art. L526-1 Article L526-1 En vigueur Code de commerce · Des difficultés des entreprises Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil, les droits d'une personne physique immatriculée au registre national des entreprises sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale sont de droit insaisissable... En vigueur depuis le 01/01/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → : c'est elle qui dit ce que la famille traverse réellement. L'insaisissabilité de droit a transformé la liquidation des artisans et commerçants : la maison sauvée change la psychologie du dépôt de bilan, et l'invoquer tôt évite des renonciations maladroites. Côté liquidateur, l'immeuble locatif d'habitation se vend occupé selon le droit commun : la décote d'occupation se provisionne dans l'estimation, pas dans la surprise.
Erreurs fréquentes
- Cesser de payer son loyer d'habitation « puisque tout est gelé » : les loyers postérieurs relèvent de la vie courante (Art. L641-13 Article L641-13 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.-Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire : -si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provi... En vigueur depuis le 25/10/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) et leur défaut expose à la résiliation de droit commun.
- Croire l'insaisissabilité opposable à tous : les créanciers non professionnels et certaines créances y échappent (Art. L526-1 Article L526-1 En vigueur Code de commerce · Des difficultés des entreprises Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil, les droits d'une personne physique immatriculée au registre national des entreprises sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale sont de droit insaisissable... En vigueur depuis le 01/01/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : la protection se lit au texte, pas en slogan.
- Pour le bailleur d'un débiteur en procédure, confondre arriérés antérieurs (à déclarer, Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) et loyers postérieurs (à exiger à l'échéance) : chaque euro a son camp.
Dans la même famille
Les biens et leur cession : voir toute la famille.
À retenir
- Le bail d'habitation relève de la loi du 6 juillet 1989 (hors corpus) : le régime du Livre VI sur les baux vise les locaux d'activité (Art. L622-14 Article L622-14 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Le loyer du débiteur personne physique est une dépense de vie courante payée à l'échéance (Art. L641-13 Article L641-13 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.-Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire : -si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provi... En vigueur depuis le 25/10/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- La résidence principale de l'entrepreneur est insaisissable de droit (Art. L526-1 Article L526-1 En vigueur Code de commerce · Des difficultés des entreprises Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil, les droits d'une personne physique immatriculée au registre national des entreprises sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale sont de droit insaisissable... En vigueur depuis le 01/01/2023 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) ; des délais pour quitter la maison saisie peuvent être accordés (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).