SCI
Par Alexandre Baumberger, ancien juge au tribunal de commerce de Bordeaux (2018-2026), juge du contentieux, juge des procédures collectives et juge-commissaire Mis à jour le
Une société civile immobilière, souvent utilisée pour détenir des biens immobiliers. Ses associés répondent des dettes sur leurs biens personnels.
Définition Expert
La SCI (art. 1845 s. du Code civil) sépare la détention de l'immobilier de l'exploitation. En procédure de l'exploitant, l'immeuble logé en SCI échappe en principe au concours, sauf fictivité ou confusion des patrimoines (Art. L621-2 Article L621-2 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Le tribunal compétent est le tribunal de commerce si le débiteur exerce une activité commerciale ou artisanale. Le tribunal judiciaire est compétent dans les autres cas. A la demande de l'administrateur, du mandataire j... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) ; la SCI elle-même peut faire l'objet d'une procédure, ses associés répondant conjointement des dettes (art. 1857 du Code civil).
À quoi ça sert
La société civile immobilière détient et gère des immeubles. Elle est l'outil patrimonial le plus répandu du dirigeant français, et le plus mal compris : ses associés supportent indéfiniment le passif social, à proportion de leurs parts. Dans l'écosystème de l'entreprise en difficulté, elle apparaît presque toujours en périphérie : elle porte les murs que l'exploitation loue. Sa santé et son étanchéité décident donc du sort des locaux, et souvent de la faisabilité d'un plan ou d'une cession.
Quand & où ça s'applique
Dès le diagnostic : où sont les murs, qui les détient, à quel loyer, avec quel bail ? Et au moment de la cession de l'entreprise (Art. L642-1 Article L642-1 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire La cession de l'entreprise a pour but d'assurer le maintien d'activités susceptibles d'exploitation autonome, de tout ou partie des emplois qui y sont attachés et d'apurer le passif. Elle peut être totale ou partielle. D... En vigueur depuis le 15/10/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , Art. L642-2 Article L642-2 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.-Lorsque le tribunal estime que la cession totale ou partielle de l'entreprise est envisageable, il autorise la poursuite de l'activité et il fixe le délai dans lequel les offres de reprise doivent parvenir au liquidat... En vigueur depuis le 20/11/2016 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), où l'acquéreur veut la sécurité du site plus encore que le fonds.
Qui est concerné, qui décide
- Le dirigeant associé de la société civile immobilière, dont l'exposition ne s'arrête pas à ses apports et qui est souvent caution du prêt immobilier.
- L'entreprise locataire en procédure, dont le bail est un actif majeur : les clauses de résiliation liées à la procédure sont réputées non écrites (Art. L622-13 Article L622-13 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I. - Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d'un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l'ouverture d'une procédure de sauvegarde.... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , Art. L622-14 Article L622-14 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → pour le bail).
- Les créanciers de l'exploitation, tentés de demander l'extension à la société civile pour confusion des patrimoines ou fictivité (Art. L621-2 Article L621-2 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Le tribunal compétent est le tribunal de commerce si le débiteur exerce une activité commerciale ou artisanale. Le tribunal judiciaire est compétent dans les autres cas. A la demande de l'administrateur, du mandataire j... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
Conditions d'application
- Personne morale de droit privé, la société civile immobilière est justiciable des procédures pour son propre compte (Art. L640-2 Article L640-2 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire La procédure de liquidation judiciaire est applicable à toute personne exerçant une activité commerciale, artisanale ou une activité agricole définie à l'article L. 311-1 du code rural et de la pêche maritime et à toute... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), devant le tribunal judiciaire (Art. L621-2 Article L621-2 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Le tribunal compétent est le tribunal de commerce si le débiteur exerce une activité commerciale ou artisanale. Le tribunal judiciaire est compétent dans les autres cas. A la demande de l'administrateur, du mandataire j... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- L'extension au titre de la confusion des patrimoines ou de la fictivité (Art. L621-2 Article L621-2 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Le tribunal compétent est le tribunal de commerce si le débiteur exerce une activité commerciale ou artisanale. Le tribunal judiciaire est compétent dans les autres cas. A la demande de l'administrateur, du mandataire j... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) est le risque central : loyers non payés ni réclamés, flux financiers croisés, absence de bail écrit en sont les indices classiques.
- Le bail dont l'exploitation est titulaire survit à l'ouverture : aucune clause ne peut en tirer la résiliation (Art. L622-13 Article L622-13 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I. - Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d'un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l'ouverture d'une procédure de sauvegarde.... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), et le bail des immeubles affectés à l'activité a son régime propre (Art. L622-14 Article L622-14 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
Exemple concret
Une société d'exploitation en redressement occupe des locaux appartenant à la société civile immobilière du dirigeant. Depuis trois ans, aucun loyer n'a été appelé ni payé, aucun bail écrit n'existe, et la société civile a réglé directement des factures de l'exploitation. Le mandataire demande l'extension pour confusion des patrimoines (Art. L621-2 Article L621-2 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Le tribunal compétent est le tribunal de commerce si le débiteur exerce une activité commerciale ou artisanale. Le tribunal judiciaire est compétent dans les autres cas. A la demande de l'administrateur, du mandataire j... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : elle est prononcée, et les murs tombent dans l'actif de la procédure. Le patrimoine que le montage devait protéger a été détruit par la manière dont il a été géré, non par sa structure.
Illustration pédagogique fictive, à but d'explication.
Points de vigilance
- Un bail écrit à loyer de marché, effectivement appelé et payé, est la meilleure assurance contre l'extension (Art. L621-2 Article L621-2 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Le tribunal compétent est le tribunal de commerce si le débiteur exerce une activité commerciale ou artisanale. Le tribunal judiciaire est compétent dans les autres cas. A la demande de l'administrateur, du mandataire j... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : il coûte quelques centaines d'euros et sauve des immeubles.
- Ne faites jamais payer par la société civile immobilière des charges de l'exploitation, ni l'inverse : chaque flux croisé est une pièce du dossier de confusion.
- En cas de cession de l'entreprise (Art. L642-1 Article L642-1 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire La cession de l'entreprise a pour but d'assurer le maintien d'activités susceptibles d'exploitation autonome, de tout ou partie des emplois qui y sont attachés et d'apurer le passif. Elle peut être totale ou partielle. D... En vigueur depuis le 15/10/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), anticipez le sort du bail : l'acquéreur exigera une visibilité que seule une relation contractuelle propre peut donner.
Idées reçues
-
« Mettre les murs dans une société civile immobilière les met à l'abri de la procédure de l'exploitation. »
Seulement si le montage est réel et étanche : bail écrit, loyer de marché appelé et payé, comptabilité distincte, absence de flux croisés. À défaut, la confusion des patrimoines (Art. L621-2 Article L621-2 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Le tribunal compétent est le tribunal de commerce si le débiteur exerce une activité commerciale ou artisanale. Le tribunal judiciaire est compétent dans les autres cas. A la demande de l'administrateur, du mandataire j... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) fait entrer l'immeuble dans la procédure, et c'est l'un des contentieux les plus fréquents du Livre VI.
-
« Dans une société civile immobilière, je ne risque que mes apports. »
Non : les associés supportent le passif indéfiniment, à proportion de leurs parts (code civil). Ajoutez le cautionnement personnel du prêt immobilier, presque toujours exigé, et l'exposition réelle du dirigeant est totale.
Analyse expert +
Analyse stratégique
L'audit d'étanchéité de la société civile immobilière devrait être un réflexe de tout accompagnement préventif : reconstituer trois exercices de loyers, régulariser un bail, apurer les comptes courants croisés. Fait à froid, c'est de la bonne gestion ; fait à la veille du dépôt, c'est une pièce à charge, voire un acte de la période suspecte (Art. L632-1 Article L632-1 En vigueur Code de commerce · Du redressement judiciaire I. ― Sont nuls, lorsqu'ils sont intervenus depuis la date de cessation des paiements, les actes suivants : 1° Tous les actes à titre gratuit translatifs de propriété mobilière ou immobilière ; 2° Tout contrat commutati... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , Art. L632-2 Article L632-2 En vigueur Code de commerce · Du redressement judiciaire Les paiements pour dettes échues effectués à compter de la date de cessation des paiements et les actes à titre onéreux accomplis à compter de cette même date peuvent être annulés si ceux qui ont traité avec le débiteur... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). Côté créanciers, la demande d'extension (Art. L621-2 Article L621-2 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Le tribunal compétent est le tribunal de commerce si le débiteur exerce une activité commerciale ou artisanale. Le tribunal judiciaire est compétent dans les autres cas. A la demande de l'administrateur, du mandataire j... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) est l'action la plus rentable du contentieux patrimonial : elle se prépare par un travail de flux bancaires, et elle change à elle seule l'issue économique d'un dossier. Côté repreneur, la valeur d'une offre (Art. L642-2 Article L642-2 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire I.-Lorsque le tribunal estime que la cession totale ou partielle de l'entreprise est envisageable, il autorise la poursuite de l'activité et il fixe le délai dans lequel les offres de reprise doivent parvenir au liquidat... En vigueur depuis le 20/11/2016 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) dépend étroitement de la sécurité du site : négocier en parallèle avec la société civile immobilière fait partie de la construction de l'offre.
Erreurs fréquentes
- Régulariser rétroactivement des loyers impayés à la veille du dépôt : l'antidate se voit, et le paiement rétroactif est un acte anormal (Art. L632-1 Article L632-1 En vigueur Code de commerce · Du redressement judiciaire I. ― Sont nuls, lorsqu'ils sont intervenus depuis la date de cessation des paiements, les actes suivants : 1° Tous les actes à titre gratuit translatifs de propriété mobilière ou immobilière ; 2° Tout contrat commutati... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Croire que la seule existence de la personne morale suffit : le juge regarde les flux, pas les statuts.
- Oublier que la société civile immobilière peut elle-même être en cessation des paiements si son locataire unique ne paie plus : elle a alors ses propres obligations de dépôt (Art. L631-4 Article L631-4 En vigueur Code de commerce · Du redressement judiciaire L'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire doit être demandée par le débiteur au plus tard dans les quarante-cinq jours qui suivent la cessation des paiements s'il n'a pas, dans ce délai, demandé l'ouverture... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
Dans la même famille
Le débiteur : statuts et patrimoine : voir toute la famille.
À retenir
- Société civile détenant les murs : justiciable des procédures pour son propre compte (Art. L640-2 Article L640-2 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire La procédure de liquidation judiciaire est applicable à toute personne exerçant une activité commerciale, artisanale ou une activité agricole définie à l'article L. 311-1 du code rural et de la pêche maritime et à toute... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , Art. L621-2 Article L621-2 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Le tribunal compétent est le tribunal de commerce si le débiteur exerce une activité commerciale ou artisanale. Le tribunal judiciaire est compétent dans les autres cas. A la demande de l'administrateur, du mandataire j... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Risque central : extension pour confusion des patrimoines ou fictivité (Art. L621-2 Article L621-2 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Le tribunal compétent est le tribunal de commerce si le débiteur exerce une activité commerciale ou artisanale. Le tribunal judiciaire est compétent dans les autres cas. A la demande de l'administrateur, du mandataire j... En vigueur depuis le 15/05/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Associés tenus indéfiniment du passif à proportion de leurs parts ; bail de l'exploitation protégé par Art. L622-13 Article L622-13 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I. - Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d'un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l'ouverture d'une procédure de sauvegarde.... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → et Art. L622-14 Article L622-14 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → .