Article L622-14 du Code de commerce
- Le bailleur ne peut agir qu'au terme d'un délai de trois mois à compter du jugement d'ouverture, pour les loyers postérieurs impayés.
- Si le paiement intervient avant l'expiration de ce délai, il n'y a pas lieu à résiliation. C'est la règle qui sauve.
- Le bail prend fin au jour où le bailleur est informé de la décision de l'administrateur de ne pas le continuer.
- Dans ce cas, les dommages et intérêts éventuels se déclarent au passif : ils ne se paient pas comptant.
- Le défaut d'exploitation pendant la période d'observation ne peut pas être opposé au débiteur, nonobstant toute clause contraire.
Partie législative, partie réglementaire : quelle différence ?
La loi, votée par le Parlement. Elle pose les principes et les droits : qui peut demander l'ouverture d'une procédure, à quelles conditions, avec quels effets sur les dettes, les contrats et les salariés. C'est le texte qui décide.
Le décret, pris par le gouvernement pour appliquer la loi. Il règle le « comment » : quelle juridiction saisir, quelles pièces joindre, dans quels délais, qui convoque qui, sous quelle forme. C'est le texte qui organise.
Les deux se lisent ensemble : un droit reconnu par la loi s'exerce selon les formes fixées par le décret, et une formalité manquée peut faire perdre ce droit. Sur ce site, la partie législative est toujours à gauche et la partie réglementaire toujours à droite, quel que soit l'article consulté.
Partie législative
La loi : ce que le Parlement a voté (articles en L)
Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes : 1° Au jour où le bailleur est informé de la décision de l'administrateur de ne pas continuer le bail. Dans ce cas, l'inexécution peut donner lieu à des dommages et intérêts au profit du cocontractant, dont le montant doit être déclaré au passif. Le cocontractant peut néanmoins différer la restitution des sommes versées en excédent par le débiteur en exécution du contrat jusqu'à ce qu'il ait été statué sur les dommages et intérêts ; 2° Lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu'au terme d'un délai de trois mois à compter dudit jugement. Si le paiement des sommes dues intervient avant l'expiration de ce délai, il n'y a pas lieu à résiliation. Nonobstant toute clause contraire, le défaut d'exploitation pendant la période d'observation dans un ou plusieurs immeubles loués par l'entreprise n'entraîne pas résiliation du bail.
Identifiant : LEGIARTI000023217193
Partie réglementaire
L'application : les décrets qui précisent la loi (articles en R ou D)
Aucun texte réglementaire n'est répertorié en regard de cet article.
Pour beaucoup d'entreprises, le local est l'outil de travail. Ce texte lui construit un abri temporaire, et il contient une règle que presque personne ne connaît. Le bailleur ne peut rien demander pendant trois mois. À compter du jugement d'ouverture, il lui est interdit d'agir en résiliation pour défaut de paiement des loyers postérieurs. Ce délai n'est pas une tolérance, c'est une condition de recevabilité de son action. Et si le paiement intervient avant l'expiration de ce délai, il n'y a pas lieu à résiliation. Cette phrase est la plus utile de l'article. Une entreprise qui traverse un trou de trésorerie au moment du jugement dispose donc d'un trimestre pour se remettre à jour, sans perdre son local. L'article organise par ailleurs la sortie volontaire : lorsque l'administrateur décide de ne pas continuer le bail, celui-ci prend fin au jour où le bailleur en est informé. Les dommages et intérêts qui en résultent se déclarent au passif ; ils ne se paient pas comptant, ce qui est décisif pour une entreprise qui abandonne des locaux devenus trop grands. Enfin, le défaut d'exploitation pendant la période d'observation ne peut pas être opposé au débiteur, et le texte précise « nonobstant toute clause contraire ». Une clause d'exploitation continue, fréquente en centre commercial, ne joue pas.
Le loyer postérieur passe avant à peu près tout. Ce n'est pas un arbitrage de gestion, c'est la condition pour rester dans les murs au-delà du trimestre. Utiliser les trois mois pour ce qu'ils sont : un sursis. Un bailleur qui menace dès la première semaine ne peut rien faire, et le lui rappeler poliment évite bien des paniques inutiles de part et d'autre. Décider tôt si le local est encore utile. Si l'activité doit se réduire, mieux vaut que l'administrateur renonce au bail rapidement : les indemnités se déclarent au passif au lieu de s'accumuler en loyers postérieurs, qui eux se paient. Se souvenir que le droit au bail est un actif, souvent le plus liquide du dossier. Renoncer à un bail de centre-ville sans le céder, c'est jeter ce qui aurait payé une partie des salariés. Ne pas se laisser opposer une clause d'exploitation continue. Le texte l'écarte expressément pendant la période d'observation.
- Trois mois d'immunité sur les loyers postérieurs, à compter du jugement.
- Le paiement avant l'expiration du délai efface le motif de résiliation.
- Les indemnités de résiliation se déclarent au passif au lieu d'être payées comptant.
- Les clauses d'exploitation continue sont écartées pendant l'observation.
- Passé les trois mois, un seul loyer postérieur impayé suffit à fonder l'action.
- La décision de ne pas continuer le bail appartient à l'administrateur, non au dirigeant.
- Le cocontractant peut retenir les sommes versées en excédent jusqu'à ce qu'il soit statué sur les dommages et intérêts.
- Le texte ne protège que les baux d'immeubles utilisés pour l'activité de l'entreprise.
Analyse rédigée par la rédaction du site : elle éclaire le texte officiel sans s'y substituer et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé.
Par Alexandre Baumberger, ancien juge au tribunal de commerce de Bordeaux (2018-2026), juge du contentieux, juge des procédures collectives et juge-commissaire Mis à jour le